二手房买卖合同定金和违约金是什么关系 定金合同的成立条件

2019-12-27

深圳合同律师

 徐劲律师深圳合同律师,现执业于北京市盈科(深圳)律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

二手房买卖合同定金和违约金是什么关系

  在民事案件的房屋买卖合同纠纷当中,当事人往往对于合同定金和违约金之间的关系或许不是特别的了解,为了更好的走维权途径,所以,我们需要掌握该方面的知识。因此,想必大家想知道关于二手房买卖合同定金和违约金是什么关系接下来由详细为您介绍!




  一、二手房买卖合同定金和违约金是什么关系

  违约金:合同各方可以在合同中约定一方或各方违约时,违约方要支付给守约方一定数额的货币,以弥补守约方的损失。违约金同时兼有遏制和惩罚违约行为的作用。以支付违约金的方式承担违约后,是否还要继续履行或采取补救措施,可由合同各方协商确定。但是,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当继续履行债务。


  定金:如果当事人在合同中约定了定金条款的,当事人可以依照《担保法》约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当地作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。


  注意事项:违约金与定金是不可并用的,合同当事人在同时约定违约金与定金的情形下,一方当事人违反合同约定构成违约时,只能就违约金与定金其中一项进行选择,不能同时适用。而且选择权在守约方,作为违约方不具有选择权。


  定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限,定金合同从实际交付之日起生效。并按照实际交付的金额确定定金,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%


  经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的一倍。


  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。例如在《商品房买卖合同》中,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。


  二、二手房买卖合同违约划分

  1、首先是自然天气的原因,因为自然灾害等原因不能按时交房的或是房屋损毁的,双方的买卖合同自动解约,不算是违约的人为因素。


  2、其次是出售房屋的一方,房屋的产权人没有按照指定的时间交房或是房屋还有租住人没有搬走等情况,可以视为房屋的产权人违约,需要出售房屋的一方承担违约。


  3、出售房屋的一方在交易进行的过程中,私自将房屋转卖他人没有与之前的购买人解除合同的时候,算是出售方违约,应当负责违约金的赔付和解除。


  4、出售房屋的一方私自提高交易的价格,以价格变动因素单方面解除合同,违约有出售方承担。


  5、再有是购买房的违约划分,购买房屋的一方没有按照指定的时间内交付房款的,出售的一方有权利解除合同,违约的有购房的一方承担。


  6、购房的一方单方面解除合同,终止房产交易,违约由购房的一方承担。


  7、违约是由哪一方造成的,就由哪一方负责违约承担,只有自然灾害一类的原因,是没有承担人的。


  三、二手房买卖合同签订的注意事项

  1、房屋产权和手续是否齐全

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。


  2、明确成交价格和税费

  在签定合同中一定要注明正式的成交价格,还有交易的时间,交易税费,还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。


  从现行税收政策来看,房产买卖过程中归房主交纳的税费为:营业税,个人所得税,印花税;归客户交纳的税费为:契税,土地出让金,印花税。


  3、明确买卖双方的

  签定此条款时十分重要,如果有一方出现违约,应拥有怎样的权利,在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。


  4、明确付款方式和时间

  双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间,确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依,较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在客户以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜,因此为了避免浪费无谓的时间,业主应尽早对客户是否能被批贷进行确认。


  5、过户时间要明确

  过户时间要明确,买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我,因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方需慎重和签订准确的时限。


  以上是为您整理的关于二手房买卖合同定金和违约金是什么关系的内容,由此可知,在二手房买卖合同中,我们需要知道违约金与合同定金是不可并用的,当事人可以选择较高的一些赔偿。其它疑问,欢迎向发布法律咨询。





定金合同的成立条件

  核心内容:定金合同成立的条件是什么定金合同成立,需要满足定金所担保的主合同必须有效和须有当事人订立书面定金合同。下面合同法编辑为您详细介绍定金合同的成立条件。




  定金合同成立,需要满足以下的条件:


  定金所担保的主合同必须有效。


  订立书面定金合同定金的成立须有当事人订立书面定金合同。


  定金合同可以是单独订立的书面合同,包括当事人之间的担保性质的信函、传真等;也可以是主合同中的担保条款。


  1、定金合同的内容。


  一般来说,定金合同应当包括以下三项内容:


  符合法律规定的定金数额。


  当事人可以协商确定定金的数额,但是这一数额不得超过主合同标的额的20%。否则,其超过部分无效,即超过部分不能发生定金罚则的效力。


  定金的交付期限。


  定金的交付期限可以是主合同履行期限前的任一时间,但不能迟于主合同的履行期限。


  适用定金罚则。


  当事人在定金合同中应当明确约定定金法则的适用。如当事人在合同中未写明定金罚则的,也必须注明一方当事人所预交的款项为定金。如果当事人在合同中未注明为定金,又没有写明适用定金罚则,而仅写明一方应交付一定款项,或者写为;订金;,则一般不能认定其约定的为定金。《担保法解释》第一百一十八条规定:;当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持;。


  2、定金合同的形式


  定金合同应为书面合同。《担保法》第90条规定:;定金应当以书面形式约定;。


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  首先他们从概念上,定金是规范的法律概念,促使债务人履行债务,订金不是规范的法律概念,不具备债的担保性质。还有他们在法律属性上、功能、作用、适用范围等不同……


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