关于农村宅基地使用权的取得主体分析

2018-05-14

北京征地纠纷律师

关于农村宅基地使用权的取得主体分析
我国农村宅基地使用权取得主体包括原始取得主体和继受取得主体两类。
(一)原始取得主体
我国农村宅基地使用权主体应当坚持现行法律的规定,《土地管理法》规定了农村宅基地使用权取得主体为符合申请宅基地条件的本集体经济组织内部成员。所以笔者认为,农村宅基地使用权的原始取得主体只能为本集体经济组织的内部成员,即本村村民,而不能是自然人以外的任何法人或其他组织,以体现农村宅基地使用权严格的身份限制性和社会保障功能的特征。
《土地管理法》第62条第1款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地,且宅基地使用权证也是以户为单位发放的,这容易使人产生农村宅基地使用权的取得主体是户。其实不然,农村宅基地使用权的取得是基于村民具有的成员权,具有农村户口这一标准进行分配的,故农村宅基地使用权是归农村村民享有的。自然户是因血缘、婚姻等关系联络的共同居住一处生活的自然人团体,不作为单独民事主体看待。所以农村宅基地使用权人只能是农村村民,而不能是作为户的自然人团体。但农村集体经济组织是以户为单位对宅基地进行规划和管理的。户是宅基地使用权管理上的概念。
(二)继受取得主体
此处主要谈一谈继承取得问题。前文己谈到,对于集体经济代写代发论文组织成员以外的成员的继承目前来讲有三种做法1、允许继承,但宅基地使用权在房屋灭失后即消灭,房屋不能翻建。2、不允许继承,房屋及宅基地使用权由集体组织收回,对房屋折价补偿给继承人。3、由集体经济组织收回,不给补偿。
笔者认为,房屋是农民私有财产,《宪法》第13条规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法的财产所有权”。当宅基地上的建筑物被继承时,农村宅基地使用权是否能一同继承,应视不同情况而区别对待,因为宅基地使用权人可能为本集体经济组织成员,也可能为非本集体经济组织成员。当发生房屋继承时。(1)如果是同一集体经济组织成员且未申请过宅基地的,则房屋同宅基地允许继承是无可争议的。(2)若同一集体经济组织成员继承房屋和宅基地后,面积发生超标,则应当将超标部分首先转让给符合宅基地申请条件者;转让不成的,则由集体经济组织对房屋进行折价补偿后,收回宅基地;若集体经济组织经济困难,暂时难以收回,则可由继承人继续享有使用权,直至能被转让、集体经济组织能收回、分户建房或政府重新规划拆迁时,再行确定宅基地使用权。(3)若是非同一集体经济组织成员继承房屋和宅基地使用权的,则同上,首先转让,转让不成的,则由集体经济组织对房屋进行折价补偿后,收回宅基地;若集体济组织经济困难,暂时难以收回,则可由继承人继续享有使用权,直至能被转让、集体经济组织能收回或政府重新规划拆迁时。(4)如果农村房屋及宅基地使用权无人继承,则根据《继承法》的规定,由集体经济组织无偿收回。

北京征地纠纷律师 张心升

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