提问
在合同效力认定上，依据《民法典》及相关司法解释，依法成立的商品房买卖合同，自成立时生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。
若出卖人未取得商品房预售许可证明便与买受人订立预售合同，该合同通常应认定无效，但要是在起诉前取得预售许可证明，则可认定有效。
关于合同履行，若房屋质量出现问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后经核验确属不合格，以及房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。
总的来说，当遭遇商品房买卖合同纠纷，买卖双方应依据上述法律规定，先尝试协商解决。
首先协商是解决房产合同纠纷最基础、便捷的方式，往往也是最优先考虑的选择。合同双方应秉持平等、诚信的原则，依据合同约定与相关法律法规，就争议事项进行坦诚沟通。
其次，协商未能达成一致，可借助第三方调解机构介入。常见的调解机构包括房地产管理部门、消费者协会、人民调解委员会等。这些机构凭借专业知识与丰富经验，从中斡旋，促使双方相互理解、让步，化解矛盾。
再者若房产合同中明确约定了仲裁条款，或纠纷发生后双方达成仲裁协议，那么申请仲裁是高效解决纠纷的有效手段。仲裁具有专业性、高效性与一裁终局的特点。
最后当其他方式都行不通时，向有管辖权的人民法院提起诉讼是保障权益的最后一道防线。房产合同纠纷一般由不动产所在地人民法院管辖。
诉讼前，当事人要全面收集证据，如房产合同、付款凭证、房屋交付凭证、双方沟通记录等，用以支撑自己的主张。撰写起诉状时，需明确原。
