根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》，房产的所有权确立并不仅依赖于登记，而是基于购买、继承、赠与等合法方式取得未进行产权登记的房产，其所有者可能无法享有完整的财产权利，例如，不能自由转让、抵押或设定他项权利。同时，如果发生产权争议，已登记的权利将优先得到法律保护。

1. 开发商作为保修责任主体：根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，建筑工程实行质量保修制度，房地产开发企业应当对其开发建设的商品房承担质量保修责任。在房屋交易中，开发商作为建筑工程的建设者，是保修期内维修义务的主要承担者。

2. 保修期限与范围：《商品房销售管理办法》第三十三条明确规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担保修责任。保修期自交付之日起计算。保修范围和保修期限应符合《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期等。在保修期内，若出现质量问题，购房者有权要求开发商免费修复。

3. 购房者通知义务：购房者在发现房屋存在质量问题时，应及时通知开发商。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但买受人应当在合理期限内提出，否则可能影响其权利的行使。

4. 开发商不履行维修义务的法律责任：如果开发商拒绝或拖延履行保修义务，购房者可以依据《民法典》第五百七十七条的规定，要求开发商继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。必要时，购房者还可以通过诉讼途径维护自身权益。

1. 公平原则与损失填补原则：根据《民法典》第五百八十五条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。此条款确立了违约金制度的合法性，但同时强调了违约金的设定应遵循公平原则和损失填补原则。即违约金的数额应当与违约可能造成的损失相适应，过高或过低均不符合法律规定。

2. 违约金调整机制：当违约金过高时，法律规定了相应的调整机制。《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。这意味着，即使合同中约定了高额违约金，如果违约方认为该金额明显超过实际损失，有权请求法院或仲裁机构予以调整。

3. “过高”的认定标准：对于何为“过高”，法律并未明确规定具体比例或数值，而是交由司法实践根据个案具体情况判断。一般而言，法院会综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益、是否存在其他救济方式等因素，以及参照同类型交易的通常做法，来判断违约金是否过分高于实际损失。