买房者必读:宣传资料中的具体记载可构成房屋买卖合同内容,可要求开发商履约 ——以案说法之房屋买卖合同纠纷

2020-05-12

深圳抢劫罪辩护律师

[导读]:【律师说法】商品房出卖人(开发商)就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料,即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。本案中,被告的销售人员在向原告介绍房屋时,明确介绍了宣传平面图中下沉庭的具体尺寸,且与市规委报送的竣工验收资料高度一致 ...

  【律师说法】

  商品房出卖人(开发商)就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料,即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。本案中,被告的销售人员在向原告介绍房屋时,明确介绍了宣传平面图中下沉庭的具体尺寸,且与市规委报送的竣工验收资料高度一致,即使在原告与被告中的房屋买卖合同中未明确记载具体位置和面积,也应当将宣传平面图中的规定实为合同内容,被告违反约定的,应该承担违约责任。故原告获赔六十万的违约金。

  【基本案情】

  原告与被告签订房屋买卖合同,约定了房屋建筑面积及价格,同时约定房屋附带一个不计入商品房建筑面积的下沉庭院,购房人对其有独立使用权,不享有所有权,下沉庭院的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准。合同附图标注了下沉庭院的南北方向,但未标注尺寸。被告交付房屋后,原告认为下沉庭院的面积与其之前提供的宣传平面图上的面积不符,被告的行为构成违约,故起诉请求判令:被告重建下沉庭院,若无法重建,则向其支付面积差额款175万余元;被告按每月4万元支付自交房至重建完毕期间的赔偿。诉讼中,原告提交了买房时销售人员给其的一张宣传平面图,上面标注有下沉庭院具体尺寸,但被告不予认可。原告另提交房屋分户验收表附图及规划委备案的竣工图,显示下沉庭院的比例、结构、布局。

  【裁判理由】

  法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,市规委调取的102号房屋平面图与原告购房时由销售人员提供的标有下沉庭院的平面图在房屋结构及格局尺寸方面具有高度一致性,由此可以推定购房时,被告销售人员向原告就102号房屋下沉庭院面积作出具体承诺。商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。下沉庭院在房屋建设规划范围内,其面积大小直接影响到102号房屋的居住使用,足以对购房行为产生重大影响,与102号房屋价格亦相关联。原告提交之标有下沉庭院完整尺寸的平面图应当视为买卖合同约定内容,并据此判断被告的交房义务。被告以《补充协议》第二十条“以交房时的状态为准”作为抗辩事由,该条款损害了买房人购房时依约所形成的合理期待,致使买受人权利在房屋交付之前处于不确定状态,免除了出卖人的相关义务和责任,排除了买受人购房权益,应属无效的格式条款,一审法院对此抗辩事由不予采信。被告未依据双方约定向原告交付面积相符的下沉庭院,应就此承担相应责任。

  【裁判结果】

  判决被告于判决生效后七日内赔偿原告损失六十万元。

深圳抢劫罪辩护律师 徐劲

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