净收益应根据估价对象的具体情况,按下列规定求取

1 出租型房地产，应根据租赁合同和租赁市场资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除运营费用后的余额。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金或押金利息等其他收入。有效毛租金收入为潜在毛收入扣除空置和收租损失后的余额。

运营费用包括建筑物维护成本、管理费、保险费和税金等，应根据租赁合同约定的租金涵义决定取舍。运营费用中由承租人负担的部分，应作相应扣除。

2 商服经营型房地产，可根据经营资料计算净收益，净收益为经营收入扣除经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用和商服利润。

3 生产型房地产，可根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

4 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：

1 每年基本上固定不变;

2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减;

3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减;

4 其他变动情形。