(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告徐某、郭某提出诉讼请求：1、请求法院判决二被告就北京市西城区一号房屋签订的房屋买卖合同无效；2、判决二被告将北京市西城区一号房屋从被告一郭某文名下过户回被告二郭某杰名下；3、诉讼费二被告承担。

事实及理由：被告二郭某杰与余某芬夫妻二人共生育了两个子女，分别为长子被告一郭某文和次子郭某英。郭某英与原告徐某系夫妻，二人育有一子郭某。余某芬于2016年8月23日去世，郭某英于2018年12月10日去世（猝死）。据了解，位于北京市西城区一号房屋（以下简称“涉案房屋”），系被告二郭某杰和余某芬婚后于1998年前后自郭某杰原工作单位Y公司分得，此后购买并于2001年左右取得房屋所有权证书，登记在被告二郭某杰名下。

为了取得涉案房屋，余某芬曾交回单位分给余某芬的一套房屋。被告二郭某杰与余某芬一直生活在涉案房屋，余某芬2016年去世后，被告二郭某杰继续在此居住。郭某英自2003年即在涉案房屋中生活。原告一徐某与郭某英自2008年结婚后在涉案房屋中居住；2011年原告二郭某出生后，一家三口继续居住在此直至2018年郭某英去世，此后原告一徐某与原告二郭某仍在此居住生活至今。

而被告一郭某文是2016年才到涉案房屋居住的。涉案房屋不论是在余某芬去世后还是郭某英去世后，家里人从未提及过涉案房屋继承分割的事。2020年6月初，原告一徐某突然接到北京市西城区法院诉讼材料，才得知：在郭某英去世后，被告一郭某文与被告二郭某杰竟然在原告毫不知情的情况下串通合谋将涉案房屋以买卖的形式过户到了被告一郭某文的名下——起诉书事实理由部分“原告（即被告一郭某文）购买原告父亲郭某杰（即被告二）名下坐落于北京市西城区一号房屋，并办理了过户手续，现此房登记在原告名下”、证据中房屋所有权证书。

原告认为，涉案房屋最初取得房屋所有权证书时虽然登记在郭某杰名下，但实属被告二郭某杰与余某芬夫妻共同财产。余某芬生前未留有遗嘱，在余某芬去世后，涉案房屋因继承原因属于被告二郭某杰、被告一郭某文，郭某英的共有财产。后郭某英猝然离世，至此涉案房屋应属于被告二郭某杰、被告一郭某文、原告二徐某、原告一郭某的共有财产。郭某英去世后，被告一郭某文将本含有原告一徐某与原告二郭某继承份额的房屋通过非法手段过户到自己名下，恳求法院查明事实真相、公正审判、判如所请，维护二原告母子的合法权益。

 

被告辩称

被告郭某文、郭某杰辩称，同意第1项诉讼请求，但是不同意第2、3项诉讼请求。二被告之间产生的房屋买卖合同，是为了房屋过户进行的，被告二写下了遗嘱，将该房屋已经赠与给了郭某文。二原告一直在这个房屋内居住，并没有损害二原告的实际居住的权利。二被告现在当庭明确表示愿意按照房屋现有的价值给二原告进行补偿房屋的折价款。

 

法院查明

被告二郭某杰与余某芬夫妻二人共生育了两个子女，分别为长子被告一郭某文和次子郭某英。郭某英与原告徐某系夫妻，二人育有一子郭某。余某芬于2016年8月23日去世，郭某英于2018年12月10日去世。

2000年9月，郭某杰（乙方、买方）与M公司（甲方、卖方）签订《房屋买卖契约》，约定了如下主要内容：M公司1998年向职工郭某杰出售一号单元楼房一套2居，乙方同意以现金支付，房屋售价（粗算价）为人民币62133元整。在上述《房屋买卖契约》所附的《单位出售公有住房房价计算表（房改表三）》（中明确记载：“售房单位：M公司；购房人姓名：郭某杰；房屋座落：宣武区一号；工龄（年）：男方：39、女方：32、小计：71。

2001年7月10日，郭某杰与M公司办理了房屋产权登记手续，涉案的北京市西城区（原宣武区）一号房屋登记至郭某杰。

2019年11月12日，郭某杰向北京市西城区不动产登记事务中心申请补正登记，在办理上述补证登记业务手续时，工作人员询问郭某杰“申请登记的不动产是否为夫妻共有？”，郭某杰答“否”。

2019年12月19日，郭某杰（出卖人）与原告郭某文（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭某杰将涉案的北京市西城区一号房屋以2400000元价格出售给郭某文，双方当事人自行成交。2019年12月23日，郭某杰与郭某文向北京市西城区不动产登记事务中心申请办理过户登记手续，将涉案的北京市西城区一号房屋过户登记至郭某文名下。在办理上述过户登记业务手续时，工作人员询问郭某杰“申请登记的不动产是否为夫妻共有？”，郭某杰答“否”。现郭某文取得北京市西城区一号房屋不动产权证书。

庭审中，二被告陈述，上述合同约定的240万元并未实际给付。

现二原告居住在涉案房屋内。

 

裁判结果

一、确认郭某文与郭某杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、本判决生效后七日内，郭某文协助将位于北京市西城区一号房屋过户至郭某杰名下。

 

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

本案中，涉案的北京市西城区（原宣武区）一号房屋为郭某杰与余某芬婚姻存续期间取得，应认定为郭某杰与余某芬的夫妻共同财产。在余某芬去世后，继承人之间未就该房屋余某芬所属份额进行继承、分割，此情形下，涉案房屋为各继承人共同共有。而作为余某芬的法定继承人的郭某英去世后，其应继承的财产份额应由徐某、郭某继承。

同为余某芬的法定继承人的郭某文与郭某杰在明知上述事实的情况下，签订买卖合同，以显然低于市场价格且价款并未交付的方式处分涉案房屋，二被告行为属于恶意串通，侵害了二原告的合法权益，故法院认为，二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》因恶意串通侵害了原告利益而无效。

合同确认无效后，涉案房屋的产权登记应当恢复原始状态，即郭某杰名下。法院对于原告的诉讼请求予以支持。

 

办案心得

一、尊重法定继承程序，避免不当处分财产

 

在本案中，涉案房屋在余某芬去世后未进行继承分割，在这种情况下，各继承人对房屋处于共同共有状态。继承人应尊重法定继承程序，不得擅自处分共有财产。这提醒人们在面对类似情况时，要明确财产的继承状态，避免因不当处分财产而引发纠纷。

 

二、恶意串通行为的法律后果

 

二被告恶意串通，以低价且未实际支付价款的方式签订房屋买卖合同，这种行为被法院认定无效。这表明恶意串通损害他人合法权益的行为不会被法律所认可。在民事活动中，当事人应秉持诚实信用原则，不得通过不正当手段谋取私利。

 

三、证据在诉讼中的重要性

 

原告能够成功维护自己的权益，很大程度上得益于其能够提供相关证据证明房屋的来源、继承关系等事实。这再次强调了证据在诉讼中的关键作用。当事人在面临纠纷时，应注意收集和保存能够支持自己主张的证据，以便在诉讼中占据有利地位。

 

四、保护继承人合法权益

 

本案中，法院充分考虑了二原告作为继承人的合法权益，对恶意串通的合同予以无效认定，并要求将房屋恢复登记至原产权人名下。这体现了法律对继承人合法权益的保护。在处理继承纠纷时，要确保各继承人的权益得到公平公正的保障。

 

五、明确产权登记的重要性

 

尽管涉案房屋最初登记在郭某杰名下，但法院根据房屋取得的时间等因素认定其为夫妻共同财产。这提醒人们，产权登记并不一定完全等同于实际的产权归属，在处理财产问题时，要综合考虑各种因素，明确真正的产权状况。