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(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

 

在房产交易的复杂场景中，借名买房现象时有发生，本案便是一起典型的因借名买房引发的纠纷。原告钱君与被告孙鹏之间存在特殊的家庭关联，钱君与钱莉系父女关系，而钱莉与孙鹏系夫妻关系。争议焦点为位于北京市昌平区的一套房屋，该房屋登记在孙鹏名下。

 

二、原告诉讼请求与理由

 

（一）钱君诉请

 

钱君向法院提出诉讼请求，要求孙鹏履行当初的协议，将挂在其名下的北京市昌平区房屋的产权转移登记给钱君，并在过户手续需要时予以配合。同时，钱君请求法院判令孙鹏承担本案的诉讼费用。

 

（二）事实依据

 

钱君称在 2000 年前后，北京购买经济适用房并无严格限定，其为了与女儿生活更近以便照顾孩子，有意购买房屋。由于自身购房需要购房指标，便借用了女婿孙鹏的名字签订购房合同，但房屋所有费用均由自己承担，包括预定金、首付款以及贷款结算等。部分款项是钱君汇给女儿钱莉后由其代交，部分则是钱君直接付款结算，且均有汇款或缴费收据作为凭证。钱君强调，当时的政策并未限制其借用孙鹏名字购房，不存在占用孙鹏购房指标的情况，并且孙鹏当初同意了借名之事，依据《中华人民共和国民法典》第 469 条规定，口头协议受法律保护，故而诉至法院寻求支持。

 

三、被告答辩意见

 

孙鹏辩称，按照“谁主张谁举证”的原则，钱君主张借名买房，就应由钱君提供充分证据。孙鹏指出，房屋产权证上登记的产权人为自己，所以房屋产权应归属于他。

 

四、法院查明事实

 

1. 家庭关系明确：钱君与钱莉系父女，钱莉与孙鹏系夫妻，涉案房屋登记在孙鹏名下。

2. 钱君的出资情况：钱君主张涉案房屋系其以孙鹏名义贷款购买，购房款总计 293000 元，贷款金额 17 万元。钱君提供了详细的资金流转证据，如 2003 年 9 月 21 日向钱莉账户存入 57000 元，钱莉于 2003 年 9 月 26 日支付给房屋出卖人购房保证金及服务费 25350 元、于 2003 年 11 月 19 日支付购房款 25000 元；2005 年 5 月 28 日向钱莉账户存入 53000 元；2006 年 3 月以现金形式支付钱莉 50000 元，其中 20000 元用于偿还涉案房屋贷款，2006 年 3 月 23 日向孙鹏账户存入 163000 元用于偿还剩余贷款。此外，房屋交付后由钱君装修并居住使用至今。钱君提交了《商品房买卖合同》《中华人民共和国房屋所有权证》、发票、银行卡业务回单、信汇凭证及房屋装修、居住的相关票据，且均为原件。其中《商品房买卖合同》由孙鹏（买受人）与北京 S 公司（出卖人）于 2004 年 5 月 29 日签订，约定房屋总金额 256688 元等事项。《房屋所有权证》显示涉案房屋为经济适用住房，登记在孙鹏名下，填发日期为 2005 年 12 月 13 日。发票为北京 S 公司于 2004 年 9 月 13 日为孙鹏开具的购房款 17 万元及 2005 年 7 月 29 日开具的购房款 86130 元的发票。银行银行卡业务回单显示钱君的汇款情况，信汇凭证显示钱君向孙鹏转账 163000 元用于支付房贷，房屋装修、居住相关票据也能证实钱君的实际使用情况。

3. 孙鹏的反驳证据及钱君的回应：孙鹏对钱君上述证据真实性不认可证明目的，但承认涉案房屋由钱君出资装修并居住使用至今，且相关材料原件在钱君处。孙鹏提交 W 银行电汇凭证及收入凭单复印件，显示钱莉于 2003 年 9 月 26 日向北京 X 公司汇款 25350 元用于孙鹏购房款，北京 X 公司出具收到孙鹏购房保证金及服务费 25230 元的收入凭单。钱君对这些证据真实性无异议，但主张钱莉支付的该笔款项系其 2003 年 9 月 21 日存入钱莉账户 57000 元中的一部分。法院审理过程中，当庭电话与钱莉核实情况，其陈述与孙鹏一致，但未按要求提交书面意见。

4. 钱君购房资格：钱君现具备北京市购房资格。

 

五、裁判结果

 

法院判决孙鹏继续履行与钱君达成的借名买房协议，于判决生效后十日内配合钱君将北京市昌平区的房屋所有权转移登记至钱君名下。

 

六、案件分析

 

（一）借名买房关系的认定要素

 

1. 出资情况：在借名买房纠纷中，出资是关键因素之一。钱君提供了完整的资金流转证据链，从向钱莉账户汇款到钱莉代付部分款项，再到直接向孙鹏账户转账偿还贷款等，能够清晰地证明其对涉案房屋的出资行为。这与一般的房屋买卖中实际购房人承担购房款的常理相符，为其主张借名买房提供了有力的经济基础支撑。

 

2. 房屋占有使用情况：钱君不仅出资购买，还对房屋进行了装修并居住使用至今。这一事实进一步强化了其与房屋之间的实质联系。在借名买房关系中，借名人通常会实际占有和使用房屋，以实现其购房的目的，钱君的居住使用行为符合这一特征。

 

3. 相关材料持有情况：钱君持有《商品房买卖合同》《中华人民共和国房屋所有权证》、发票等重要购房资料的原件。在正常的房屋买卖交易中，这些原件通常由实际购房人持有，因为这些材料是房屋所有权及交易过程的重要凭证。钱君持有这些原件，从侧面反映出其在房屋交易中的实际参与度和主导地位，增加了其主张借名买房的可信度。

 

（二）证据的综合审查与判断

 

1. 钱君证据的高度盖然性：钱君提交的证据在时间、金额等方面具有连贯性和逻辑性。例如，其向钱莉账户存入 57000 元的时间早于钱莉支付购房保证金及部分购房款的时间，且金额能够覆盖钱莉的支出，从常理推断，钱君关于钱莉支付款项来源的主张具有高度的可能性。同时，钱君关于购房款总额、每一笔购房款支付时间的陈述与提交的证据相互印证，形成了较为完整的证据体系，使得法院能够依据这些证据初步认定其与孙鹏之间存在借名买房的合意并已实际履行。

 

2. 孙鹏证据的不足：孙鹏虽提交了钱莉支付部分购房款的证据，但钱君能够合理地解释该款项的来源，且孙鹏未能提供足够证据反驳钱君的其他出资证据以及整体的借名买房主张。孙鹏主张钱君支付的购房款为借款，但无相应证据佐证，钱君亦不认可，因此法院难以采信孙鹏的该项抗辩意见。

 

（三）借名买房合同的效力判断

 

1. 合同订立时的法律规定：本案中，借名买房合同关系形成于 2004 年 5 月 29 日。当时的法律、行政法规并未就借名购买经济适用住房的行为作出限制性规定。判断合同效力应以合同订立时的法律为准，因此双方的借名买房合同并不违反当时法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

 

2. 借名买房合同有效后的法律后果：由于借名买房合同合法有效，且钱君现具备北京市购房资格，其要求孙鹏履行协议配合过户的诉讼请求具有充分的法律依据。法院支持钱君的诉讼请求，体现了对合法有效的合同关系的尊重和维护，保障了实际出资购房人的合法权益。

 

综上所述，在借名买房纠纷案件中，法院会综合考量出资、房屋占有使用、相关材料持有等多方面因素，通过对双方证据的细致审查和判断，依据合同订立时的法律规定来认定借名买房合同关系是否成立以及合同的效力，进而确定房屋的权益归属。这一案例为处理类似借名买房纠纷提供了重要的参考范例，提醒当事人在涉及房产交易时应谨慎行事，明确各方权利义务，避免日后产生纠纷。