提问
1、事先考察二手房逾期交房甄别
在看房之初，就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施。一般情况下，如果家有老人同住，买家应尽量先询问一下老人，是否愿意搬离，以及是否找好别的住处，如果得到了肯定的答复，则可放心购买，如果老人持反对意见，则可能会遭遇麻烦，所以该慎重对待。而如果没有为老人安顿好新的住处，则建议较好不要签订买卖合同。
2、二手房逾期交房违约责任事先定
虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到逾期交房的违约责任，但这仍然需要购房者留意。一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。
专业人士建议，在签订房产买卖合同时，一定要对延迟交房的违约责任进行详细约定，如具体的交房时间、逾期之后所要承担的具体违约责任，以及延迟超过一定期限达到解除买卖合同条件之后卖方所要承担的违约责任等。
此外，还可约定讼诉费用的承担责任。因为很多时候延迟交房所要承担的违约责任并不大，但一旦聘请律师打官司，其律师费用并不低，如在上海最少需要5000元，这是一笔不菲的开支，因此可以提前约定由违约方来承担。
3、二手房逾期交房尝试加大震慑力度
加大索赔力度，或者多留下一些尾款，并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房，这无形中会增加震慑力度，让卖家不敢造次。大震慑力度也是一种应对措施。这么做的好处是向卖方明确传达出这样的信息：我已对延迟交房有所准备，请你自觉遵守合同约定。
有两种方法可以采用：其一是适当加大索赔力度，如在一般情况下，延迟交房每逾期一日，违约金为总房价的的万分之二，律师建议将其提高到日万分之五，甚至日千分之一;此外，还可要求多留尾款，并直接说明其用意。例如总价在100万元之内的物业，一般保留尾款为1万元，买家可以提出留下更多。
4、二手房逾期交房及时留存相关证据
一旦碰到逾期延迟交房情形，则应该及时保留相关证据，如果进入司法诉讼程序，这将作为证据被司法机关所采用。不轻信卖方口头承诺而及时留存有关证据，这是一种比较合理的做法。除了自己向对方发函要求履行义务之外，也可要求中介公司一同发函要求卖方予以积极配合。而对于少数态度极为恶劣的卖方，买家甚至可以向警方报警。因为从法律上来说，在已经取得房产证的前提下，房屋实际上已属于自己，卖方拒不搬离相当于“霸占”。
没有按照既定的细则进行编写二手房违约交房的内容。希望大家在接触此类事件时一定要提前明确交房时间，对拖延的时间的赔偿、双方的责任、相关法律费用的责任作明确的说明，避免后期产生的一些纠纷。
迟延交房的违约金的计算标准:《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
根据《最高人民法院关于<合同法>的司法解释》(以下称《解释》)第29条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数 如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。
1、查验房产证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法的证明。包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它相关证件。
2、查验房产证上所标注的面积与实际面积是否一致。买家可以到房产管理的有关部门确认所购房屋的产权来源与合法性。
3、查验产权的完整性，确认房屋有无债务负担、有无房产抵押的问题，包括私下抵押、共有人等。在验明所购房屋的产权性质后，才能安全购买。
4、在80年代建造的二手房普遍较多，由于这些二手房时间较长，就可能会存在管线老化或走线不合理、墙皮易裂或脱皮、天花板渗水、防水防火性能较差等情况。因此，买家在选购这类二手房时，就要注意那些因房龄较高而产生的问题。
（编辑：橙籽伢）
