提问
租赁合同约定租赁期限20年有效,续订恢复效力：对于租赁期超过20年的合同，如果房主需要更进一步扩展租赁期，可以在合同到期后重新签订租赁合同。在新合同中约定租赁期限，以及其他租赁相关条款。新合同的效力不受原先合同影响，可以依法依规执行。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁合同的期限最长不得超过20年,租赁期限不能超过20年，是法律规定上的一个非常明确的界定。在签订租赁合同时，必须要注意这一点。如果出现超过20年的情况，除非经过新的协商签订新合同或者是文书形式的确认，否则合同超出部分将自动失效。这一点在维护双方权益及合同的有效性等诸多方面都有着十分重要的影响。因此，在签订租赁合同时，不仅要了解相关的法律规定，还需注重维护合同的合法性和公平性。我们应当遵循法律的原则，约定租赁期限，保证租赁合同的合法性和稳定性，从而确保合同的有效履行，更能够维护自身合法权益。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国民法典》第七百三十三条
租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
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