提问
2025年农村宅基地管理新规围绕“房地一体”确权、用途管制、流转规范等核心内容展开，旨在保障农民权益、盘活土地资源、遏制违规行为。以下为新规要点及法律依据：
一、确权登记与产权保护
1.“房地一体”确权
政策内容：宅基地使用权与房屋所有权统一登记，颁发不动产权证书，明确产权边界。
法律条款：《土地管理法》第十二条(土地确权登记)、《不动产登记暂行条例》第五条(统一登记)。
意义：为宅基地流转、抵押、拆迁补偿提供法律依据，保障农民财产权益。
2.“一户一宅”原则强化
政策内容：严格执行“一户一宅”，超面积、一户多宅部分可能被收回或征收超占费。
法律条款：《土地管理法》第六十二条(农村村民一户只能拥有一处宅基地)。
例外情形：通过合法继承、分户等途径形成的“一户多宅”可保留，但需符合地方标准。
二、用途管制与违规整治
1.用途限制
政策内容：宅基地仅限居住用途，禁止擅自改建为工厂、商业场所或别墅。
法律条款：《土地管理法》第七十七条(非法占用土地建房)、《城乡规划法》第六十五条(未批先建)。
典型案例：某村民将宅基地改建为加工厂，被责令拆除并恢复居住用途。
2.违建整治
政策内容：未批先建、占用耕地、生态红线内建房等行为将面临拆除、罚款甚至刑事责任。
法律条款：《土地管理法》第七十七条(违法占地建房)、第七十八条(非法转让土地)。
典型案例：某村民在耕地上建房，被责令拆除并恢复土地原状，损失数十万元。
三、流转与退出机制
1.流转规范
政策内容：宅基地可通过出租、入股等方式流转，但不得改变土地用途，最长租赁期限20年。
法律条款：《民法典》第三百六十三条(宅基地使用权流转)、《土地管理法》第六十二条(流转限制)。
典型案例：浙江某村村民将老宅出租改造成民宿，年租金收入超5万元。
2.退出补偿
政策内容：鼓励农民自愿有偿退出宅基地，政府给予经济补偿或安置。
法律条款：《土地管理法》第六十二条(退出补偿)、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。
典型案例：安徽某县规定退出宅基地每亩补偿20万-30万元。
四、禁止性规定
1.禁止城镇居民购买
政策内容：城镇居民不得购买农村宅基地或房屋，私下交易合同无效。
法律条款：《土地管理法》第六十二条(宅基地使用权主体资格)、《民法典》第三百六十三条(非集体成员无使用权)。
典型案例：某地法院判决城镇居民与农民签订的20年宅基地租赁合同无效。
2.禁止退休干部占地建房
政策内容：退休干部非集体经济组织成员，不得在农村建房。
法律条款：《土地管理法》第六十二条(宅基地申请主体资格)。
典型案例：某退休干部回乡建房被制止，宅基地被收回。
五、历史遗留问题处理
1.超标房屋合法化
政策内容：2018年前建成的超标房屋，可通过缴纳罚款并补办手续实现合法化。
法律条款：地方性宅基地管理细则(如云南超标费征收政策)。
典型案例：某村民超面积建房，补缴费用后保留使用权。
2.闲置宅基地盘活
政策内容：长期闲置或房屋倒塌的宅基地将被收回，鼓励出租、入股或合作经营。
法律条款：《土地管理法》第六十六条(闲置土地收回)。
典型案例：某村开展旧村改造，优先为村民建设安置住房。
六、法律责任与救济途径
1.法律责任
政策内容：违法占用耕地建房、非法转让土地等行为将面临限期拆除、罚款甚至刑事责任。
法律条款：《土地管理法》第七十七条(违法占地建房)、第七十八条(非法转让土地)。
2.救济途径
政策内容：农民对宅基地管理不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
法律条款：《行政复议法》、《行政诉讼法》。
典型案例：某村民对宅基地确权结果不服，通过行政诉讼维护权益。
法律依据：
《土地管理法》
《不动产登记暂行条例》
《行政复议法》
《行政诉讼法》
农村宅基地政策中明确禁止的行为及相关法律条款如下：
一、禁止城镇居民购买宅基地
禁止内容：城镇居民不得购买农村宅基地或农房，此类交易合同无效，权益不受法律保护。
法律条款：
《土地管理法》第六十二条：宅基地使用权人必须是本集体经济组织成员。
《民法典》第三百六十三条：宅基地使用权不得向非集体成员转让。
典型案例：某地法院判决城镇居民与农民签订的20年宅基地租赁合同无效，承租人投入的建房资金无法追回。
二、禁止城镇居民下乡购地建房
禁止内容：包括利用农村宅基地建造别墅、私人会所等非居住用途建筑。
法律条款：
《土地管理法》第七十七条：未经批准非法占用土地建房的，责令退还土地并限期拆除。
《城乡规划法》第六十五条：未取得乡村建设规划许可证建设的，责令停止建设并限期改正。
典型案例：某退休干部在农村建别墅被制止，宅基地被收回。
三、禁止合作建房变相买卖
禁止内容：返乡人员与村民合作建房时，房屋权属归农户，合作方仅享有使用权，禁止变相买卖。
法律条款：
《土地管理法》第六十二条：宅基地使用权不得非法转让。
《民法典》第三百六十三条：宅基地使用权的转让需符合法律规定。
风险提示：若合同未明确权属，易引发纠纷，建议签订正规协议并公证。
四、禁止为城镇居民违规发证
禁止内容：城镇居民购买的农村房屋无法办理产权登记，不受法律保护。
法律条款：
《不动产登记暂行条例》第五条：不动产登记需符合法律规定的权利主体和用途。
《土地管理法》第六十二条：宅基地使用权主体限于本集体经济组织成员。
五、禁止超占宅基地
禁止内容：严格按照审批面积建房，违者可能被拆除。
法律条款：
《土地管理法》第七十八条：非法占用土地建住宅的，责令退还土地并限期拆除。
《城乡规划法》第六十五条：未按照规划许可证建设的，责令停止建设并限期改正。
典型案例：某村民超面积建房，超占部分被限期拆除。
六、禁止违规分配宅基地
禁止内容：非村集体成员(如退休干部、城镇居民)不得通过特殊方式获取宅基地。
法律条款：
《土地管理法》第六十二条：宅基地分配需符合“一户一宅”原则，且限于本集体经济组织成员。
《中央一号文件》：非集体成员不得取得宅基地使用权。
七、禁止强制农民退出宅基地
禁止内容：禁止以“上楼”等名义强迫农民放弃宅基地。
法律条款：
《土地管理法》第六十六条：禁止违法收回农民依法取得的宅基地。
《中央一号文件》：不得强制农民退出宅基地。
八、禁止以退出宅基地作为进城条件
禁止内容：农民进城落户后，仍可保留宅基地使用权。
法律条款：
《土地管理法》第六十二条：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。
《中央一号文件》：不得以退出宅基地作为进城落户条件。
九、禁止违法收回合法宅基地
禁止内容：农户依法取得的宅基地受法律保护，不得随意收回。
法律条款：
《土地管理法》第六十六条：禁止违法收回农民依法取得的宅基地。
《农村集体经济组织法》：即便户口迁出，原村集体成员仍可保留宅基地权益。
十、禁止为违规建筑确权
禁止内容：违建房屋(如占用耕地、超面积建房)不予登记发证。
法律条款：
《不动产登记暂行条例》第二十二条：存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。
《土地管理法》第七十七条：违法占用耕地建房的，责令退还土地并限期拆除。
十一、禁止改变宅基地用途
禁止内容：宅基地主要用于建造住宅，不得改变为经营性用途。
法律条款：
《土地管理法》第六十二条：宅基地使用权不得用于非居住用途。
《城乡规划法》第四十一条：农村村民住宅建设不得占用农用地。
十二、禁止破坏传统村落
禁止内容：保护农村的历史文化遗产和特色风貌，禁止破坏传统村落。
法律条款：
《乡村振兴促进法》第三十条：加强农村文化遗产保护。
《历史文化名城名镇名村保护条例》：禁止破坏传统村落的历史风貌。
十三、禁止强制流转宅基地
禁止内容：充分尊重农民意愿，禁止强制流转宅基地。
法律条款：
《土地管理法》第六十三条：土地流转需遵循自愿原则。
《中央一号文件》：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地。
十四、禁止建新未拆旧
禁止内容：获得新的宅基地并建成房屋后，应当拆除旧宅基地上的房屋。
法律条款：
《土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地。
地方性宅基地管理规定：建新需拆旧，确保“一户一宅”。
十五、禁止未经批准私自变更宅基地位置
禁止内容：宅基地的位置是经过规划和审批确定的，私自变更不仅破坏了整体规划，还可能引发一系列问题。
法律条款：
《土地管理法》第七十七条：未经批准非法占用土地建房的，责令退还土地并限期拆除。
《城乡规划法》第四十一条：农村村民住宅建设不得占用农用地。
十六、禁止宅基地上的房屋存在严重安全隐患
禁止内容：这类宅基地不仅威胁居住者的生命安全，也影响农村的整体形象和稳定。
法律条款：
《建筑法》第八十条：建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。
《农村宅基地管理办法》：房屋存在安全隐患的，责令限期整改。
十七、禁止因历史遗留问题导致权属不清的宅基地长期搁置
禁止内容：由于过去管理不够规范等原因，部分宅基地存在权属争议，在此次严查中需明确归属。
法律条款：
《土地管理法》第十四条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。
《不动产登记暂行条例》第五条：不动产登记需明确权属。
十八、禁止违反城乡规划建设的宅基地
禁止内容：城乡规划是为了实现合理布局和有序发展，违反规划建设的宅基地必然不符合整体发展要求。
法律条款：
《城乡规划法》第四十条：未取得建设工程规划许可证建设的，责令停止建设并限期改正。
《土地管理法》第七十七条：未经批准非法占用土地建房的，责令退还土地并限期拆除。
法律依据：
《城乡规划法》
《土地管理法》
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