提问
一、老人全额出资的分割规则
1.明确赠与一方
若老人通过书面协议、公证等方式明确表示出资仅赠与自己子女(如“此房仅赠与我儿/女”)，且房产登记在该子女名下，则房产属于该子女的个人财产，离婚时另一方无权分割。
2.未明确赠与对象
登记在出资人子女名下：若老人未明确赠与对象，但房产登记在出资人子女名下，司法实践中部分观点倾向于认定为对己方子女的个人赠与，房产归该子女所有。
登记在夫妻双方名下：若房产登记在夫妻双方名下，无论老人是否明确赠与对象，均视为对夫妻双方的赠与，房产属于共同财产，离婚时通常均等分割，但会考虑照顾子女、女方和无过错方权益。
二、老人部分出资的分割规则
1.未明确赠与对象
若老人仅支付部分房款(如首付)，且未明确赠与对象，剩余房款由夫妻共同还贷，房产登记在出资人子女名下：
法院判决：若协商不成，法院通常判决房产归登记一方，尚未归还的贷款为登记方的个人债务。登记方需就双方婚后共同还贷支付的款项及其对应财产增值部分，对另一方进行补偿。
2.明确赠与一方
若老人明确表示部分出资仅赠与自己子女(如通过书面协议)，且房产登记在该子女名下，则该部分出资对应的房产份额属于个人财产，剩余部分(如共同还贷及增值)属于共同财产，按比例分割。
一、房产登记在子女名下且无特殊约定：视为赠与，难以直接收回
法律性质
根据《民法典》及相关司法解释，父母出资购房后，若房产登记在子女名下且未明确约定归属，通常视为对子女的赠与。赠与行为一旦完成(如房产过户登记)，除非满足法定撤销条件，否则赠与人(老人)无权单方面撤销赠与并收回房产。
例外情形
若老人能证明出资时存在附条件赠与(如子女需履行赡养义务、不得侵害父母权益等)，且子女未履行约定条件，老人可主张撤销赠与并收回房产。但需提供充分证据(如书面协议、聊天记录等)证明附条件赠与的存在。
二、子女存在法定过错：老人可撤销赠与并收回房产
根据《民法典》第六百六十三条，若受赠人(子女)存在以下情形之一，赠与人(老人)有权撤销赠与并收回房产：
1.严重侵害赠与人或近亲属的合法权益
例如：子女虐待、遗弃老人，或对老人实施暴力、诈骗等行为。
2.对赠与人有扶养义务而不履行
例如：子女未履行赡养义务，导致老人生活困难或无人照料。
3.不履行赠与合同约定的义务
例如：附条件赠与中，子女未履行约定条件(如未按时还款、未照顾老人等)。
撤销权行使期限：老人需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则权利消灭。
