提问
一、产权瑕疵风险
1.土地性质错配：若房屋土地性质为工业用地或者划拨用地，购房者可能无法办理落户。
2.产权归属争议：若房屋存在共有权人未放弃优先购买权，或涉及继承纠纷未析产，交易可能被撤销。根据《民法典》第301条，处分共有不动产需全体共有人同意，否则买受人可主张合同无效。
二、隐性债务风险
1.税费黑洞：继承所得房产若未满五年，法拍后需补缴20%个税;工业用地房产需缴纳土地增值税。
2.欠费连带责任：物业费、水电费等欠费可能由买受人承担。
三、居住权风险
1.恶意租赁陷阱：若房屋存在买卖不破租赁情形，买受人需继续履行租赁合同至期满。
2.学位占用风险：若房屋学位被原业主子女占用，买受人子女可能无法入学。根据教育部《关于规范学区房信息公示的通知》，购房者需通过户籍学位锁定平台查询学位使用情况。
房屋逾期拍卖需经历银行催收—法律诉讼—强制执行三个阶段，时间跨度因贷款类型与地区政策而异。
一、商业贷款逾期
1.初期逾期(1-3个月)：银行通过电话、短信催收，可能委托第三方上门。
2.中期逾期(3-6个月)：银行发送律师函，评估房屋价值并准备诉讼材料。
3.长期逾期(6个月以上)：银行向法院提起诉讼，申请强制执行。法院立案后，需完成开庭、判决、执行裁定等程序，通常需3-6个月。
4.拍卖阶段：法院委托拍卖机构发布公告，拍卖周期一般为30-60天。
二、公积金贷款逾期
公积金贷款逾期处理相对宽松，但逾期超6个月仍可能进入拍卖程序。根据《住房公积金管理条例》第32条，管理中心可申请法院扣划借款人公积金账户余额，若余额不足则启动拍卖。
三、影响拍卖时间
1.借款人配合度：借款人主动沟通还款计划，可能延缓拍卖;若拒不配合，法院可加快程序。
2.案件复杂度：房屋涉及多重抵押、共有权争议或查封，诉讼时间可能延长至1年以上。
3.法院效率：一线城市法院因案件量大，拍卖周期可能比三四线城市长2-3个月。
当借款人未能按时履行债务清偿义务，债权人通常会先通过协商、发送催款函等方式，督促债务人还款。借款人在合理期限内仍未还款，债权人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向有管辖权的人民法院提起诉讼。
在诉讼过程中，债权人需提供充分证据，证明借款人的欠款事实及逾期情况。
法院经审理后，判决借款人败诉，借款人应按照判决书规定的期限履行还款义务。若借款人依旧拒不履行，债权人可在判决书生效后的规定时间内，向法院申请强制执行。
法院在受理强制执行申请后，会对债务人的财产状况展开调查，确定房屋等不动产是否可用于偿债。
一般而言，可以继续居住，法院查封房产主要是限制其交易、过户等处分行为，以保障债权人权益。
根据相关法律规定，房屋为被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院虽可查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，在此情形下，被执行人及其所扶养家属通常能够继续居住使用该房屋。
在房子查封期间，原房主的权利将受到限制。
1.禁止买卖过户：查封房屋不得转让、抵押或租赁，否则合同无效。
2.配合执行义务：被执行人需配合法院评估、拍卖程序，拒不配合可能被罚款、拘留。
3.解封条件：查封期限届满或执行完毕后，被执行人可申请解封。根据《民事诉讼法》第257条，查封期限不得超过3年，经申请可延长。
此外，若被执行人故意破坏被查封房屋，或存在其他严重妨碍执行的行为，法院可能依法采取进一步措施，限制其居住权利。
