提问
老人将房产赠与子女需完成三步法定程序：
1.签订书面赠与合同
根据《民法典》第四百七十条，赠与合同应明确房产地址、面积、产权份额及双方权利义务。
房产为共有财产，需全体共有人签字确认，否则可能因无权处分导致合同无效。
2.办理产权变更登记
依据《民法典》第二百零九条，不动产物权变动需经登记生效。双方需携带赠与合同、身份证、房产证、亲属关系证明等材料，至不动产登记中心申请过户。
房产存在抵押、查封等权利限制，需先解除限制再办理登记。
3.缴纳法定税费
直系亲属赠与房产需缴纳契税(评估价3%)、印花税(双方各0.05%)，但免征增值税、个人所得税。
子女未来出售该房产，需满足“满五唯一”条件，否则按差额20%缴纳个税。
老人将房产赠与外人(非直系亲属)需满足以下要件：
1.产权合法性审查
根据《民法典》第二百四十条，赠与人须为房产完全所有权人。
房产为夫妻共有，需配偶书面同意;若为继承所得，需完成继承登记。
2.合同形式与效力
赠与合同需采用书面形式，并可办理公证以增强效力。
根据《民法典》第六百五十八条，未公证的赠与合同在产权转移前可撤销，但受赠人已实际占有房产或履行对价义务的除外。
3.税费与政策限制
外人赠与房产需缴纳契税(3%)、印花税(0.1%)，且受赠人未来出售时按全额20%缴纳个税。
部分城市对非直系亲属赠与实施限购政策，需核查受赠人购房资格。
老人处置房产需以法律为纲，通过规范合同、完整登记、合规纳税实现财产安全传承。无论是赠与子女还是外人，均需提前规划税费成本、核查产权状态、履行法定程序，避免因程序瑕疵引发纠纷。
