提问
一、合同签订与备案
1.签订认购书
买卖双方达成购房意向后，签订认购书并支付定金，约定房价、付款方式、签约时间等条款。
2.签订正式买卖合同
双方根据认购书约定时间签订正式合同，明确房屋坐落位置、产权状况、成交价格、交付时间、违约责任等关键条款。
合同需经律师或专业人士审核，确保条款合法合规。
3.网签备案
登录“全国房产交易监管平台”填写合同信息，生成合同编号后双方电子签名(需人脸识别)。
备案时需注明“户口迁出时限”及“学位占用情况”。
二、贷款与资金监管
1.贷款申请(如需)
买方选择贷款购房时，需向银行提交收入证明、征信报告、购房合同等材料，银行审批通过后签订贷款合同。
贷款发放至资金监管账户，确保交易安全。
2.资金监管
买卖双方与银行或第三方监管机构签订资金监管协议，买方将购房款存入监管账户，待过户完成后划转至卖方账户。
三、税费缴纳与过户
1.税费计算与缴纳
契税：二套房面积≤140㎡按1%征收，>140㎡按2%征收。
增值税及附加：持有满2年免征，未满2年按差额的5.6%征收。
个人所得税：满五唯一免征，否则按房屋总价的1%或差额的20%征收。
印花税：个人销售或购买住房暂免征收。
2.产权过户
双方携带身份证、房产证、完税证明等材料至不动产登记中心办理过户手续。
2025年起取消纸质房产证，电子证照同步至“国家不动产登记平台”，可通过微信“电子证件”小程序查询。
四、房屋交付与后续
1.房屋验收
卖方在约定时间通知买方交房，买方需验收房屋质量、配套设施是否符合标准。
验收合格后，双方签署物业交割单，结清物业费、供暖费等费用。
2.领取产权证
过户完成后，买方凭领取通知单至不动产登记中心申领电子房产证，同步至税务、银行系统。
一、契税
1.首套房：
面积≤140㎡：税率1%;
面积>140㎡：税率1.5%。
2.二套房：
面积≤140㎡：税率1%;
面积>140㎡：税率2%。
3.三套及以上住房：税率统一为3%。
二、增值税及附加(卖方承担)
免征条件：房产证满2年免征增值税;
征收标准：未满2年按成交价的5.6%缴纳。
三、个人所得税(卖方承担)
免征条件：房产满5年且是家庭唯一住房;
征收标准：
提供房产原值凭证：按差额的20%征收：
未提供凭证：按全额的1%征收。
线上开具是2025年的主流渠道，依托全国统一的数字住建门户、地方政务服务APP或小程序，买卖双方可凭网签备案编码、身份证号等信息登录平台，在商品房交易备案专区提交证明开具申请。
系统自动核验备案信息后，生成带电子印章的备案证明，支持在线查看、下载或打印，电子凭证与纸质证明具有同等法律效力，部分城市已实现网签即出证，备案完成后实时推送证明至买方账户，无需额外申请。
线下开具适用于特殊情形或需纸质原件的需求，可前往房屋所在地的住建部门交易服务窗口、不动产登记中心或街镇社区事务受理中心办理。
办理时需由开发商陪同或凭网签合同、身份证明等材料自主申请，窗口工作人员核验备案信息无误后，当场打印并发放纸质备案证明，部分窗口支持即时办结，无需等待。
