提问
抵押权人并不享有法定的优先购买权。优先购买权是法律专门赋予共有人和承租人的权利,抵押权人不在这个名单里。也就是说,抵押人要把房子卖给别人,抵押权人不能说我出同样的价格,房子就得先卖给我。
很多人把优先受偿权和优先购买权搞混了。优先受偿权是说债务人不还钱的时候,抵押权人可以就房子卖掉的钱优先拿走自己那份。优先购买权是说别人要买这个房子,我有权先买。这是两码事,完全不一样。
在实际操作中,抵押人转让抵押财产需要通知抵押权人,如果抵押权人不同意转让,转让行为可能无法完成。但这不是因为抵押权人有优先购买权,而是因为未经抵押权人同意的转让可能影响抵押权的实现。
还有一种情况,就是抵押人和抵押权人在合同里约定了抵押权人享有优先购买权。这种约定在法律上是有效的,属于意思自治的范畴。但没有约定的情况下,抵押权人就是没有这个权利,不要自己给自己加戏。
抵押权人不能自己直接卖抵押的房子。虽然抵押权人对抵押物享有优先受偿权,但这不等于他可以跳过法律程序直接把房子卖了换钱。私自变卖抵押物属于侵权行为,严重的还可能构成犯罪。
正确的做法是走法定程序。第一种方式是和抵押人协商,双方同意把房子折价或者拍卖,用所得价款来清偿债务。协商一致是最快的方式,但需要双方都点头。
第二种方式是向法院申请拍卖。如果抵押人不配合,抵押权人只能去法院起诉,请求法院对抵押物进行拍卖或者变卖。法院会走完整的执行程序,包括评估,拍卖,公告,分配等环节,整个过程有法律保障。
还有一种情况,就是债务到期后抵押权人和抵押人达成了以物抵债的协议。双方约定把房子直接抵给抵押权人,不用再拍卖了。这种协议只要是双方真实意思表示,不违反法律强制性规定,就是有效的。
抵押权人长期不行使权利,对抵押人来说是一种负担。房子一直背着抵押,不能正常交易,不能办理过户,抵押人的财产权利受到了限制。法律对这种情况是有救济途径的。
根据法律规定,抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。如果过了这个期限抵押权人还不行使权利,抵押人可以请求法院拍卖,变卖抵押财产。这条规定就是专门保护抵押人不被长期拖延的。
具体怎么操作,抵押人可以直接向人民法院提起诉讼,请求判令抵押权人在合理期限内行使抵押权。如果抵押权人在法院指定的期限内仍然不行使,法院可以直接拍卖抵押物,所得价款用来清偿债务。
还有一点要说清楚,如果因为抵押权人怠于行使权利导致抵押物价值减少了,抵押人有权要求抵押权人赔偿损失。比如房子因为长期没人管,结构出了问题,贬值了,这笔损失抵押权人要承担。
