提问
外墙属于共有部分，维修责任不在单个业主身上。住宅专项维修资金管理办法第三条规定，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等。外墙是全体业主共有的部位，不是哪一户的专有部分。外墙渗水，物业有义务组织维修，费用从专项维修资金中列支。
保修期内的责任归开发商。建设工程质量管理条例规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为五年。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋交付后五年内外墙渗水的，开发商负责维修，费用开发商自己出，不动用业主的维修资金。
保修期届满后走专项维修资金。住宅专项维修资金管理办法明确，专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。外墙渗漏属于危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，业主大会或者业主委员会可以申请使用维修资金进行应急处置，不需要等到业主表决通过才动手。
物业不组织维修的，业主可以投诉。物业公司是服务提供者，对共有部分的日常维护负有管理义务。外墙渗水了，物业推诿不处理，业主可以向当地住建部门或者街道反映。物业拒不履行维修义务的，业主可以要求其承担相应责任。
民法典降低了维修资金的使用门槛。以前物权法要求双三分之二以上业主同意才能动用维修资金，实践中很难达到。民法典第二百七十八条规定，使用维修资金属于业主共同决定事项，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。参与表决的门槛降低了，通过的比例也降低了。
楼上要不要赔，看漏水原因和楼上有没有过错。民法典第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。楼上的水管破裂、排水口使用不当、装修破坏防水层导致漏水，楼上业主有过错，应当承担维修和赔偿责任。
漏水原因查不清楚的，举证责任在主张赔偿的一方。楼下说楼上漏水造成的，要拿出证据证明漏水与楼上行为之间的因果关系。司法鉴定可以确定漏水点，但鉴定费用不低。楼下放弃鉴定又拿不出其他证据的，法院不会把责任全判给楼上。有案例中法院综合考虑各种因素，酌情判楼上承担部分责任，没有支持楼下的全额索赔。
外墙老化导致的漏水，责任不在楼上。漏水点在外墙、屋面这些共有部分，是建筑本身老化开裂造成的，楼上业主没有过错，不承担赔偿责任。维修费用走专项维修资金，由全体业主共担。物业负责组织维修，楼上业主只需配合入户检修。
楼上拒绝配合检修的，可能要担责。即使漏水点不在楼上专有范围内，需要进入楼上房屋才能排查和维修的，楼上业主有配合的义务。恶意拒绝配合导致损失扩大的，对扩大的部分要承担相应责任。配合检修是相邻关系的法定义务，不能以事不关己为由拒绝。
双方都有过错的，按过错比例分担。楼下发现漏水后没有及时采取措施止损，放任损失扩大的，对扩大的部分自己承担。楼上发现漏水后拖延不修的，对拖延期间造成的损失加重责任。法院会根据双方的过错程度来划分赔偿比例。
关键看漏点在哪个位置。下水管从6楼通到楼下，穿过5楼的天花板、楼板夹层或者公共管道间。漏点如果在6楼房屋的专有范围内，比如6楼地板以上的管段，6楼业主负责维修。漏点在5楼天花板以下的管段，进入5楼专有范围了，5楼业主负责。
漏点在楼板夹层或者公共管道间的，责任不归某一户。楼板夹层属于共有部分，不是5楼的专有部分。公共管道间也是共用设施。这些位置的管道漏水，维修责任由物业承担，费用从专项维修资金出。不能因为管子是6楼在用、水是6楼排的，就让6楼单独掏钱。管线的位置决定责任归属，使用关系不决定责任归属。
上下水管属于共有设施设备。住宅专项维修资金管理办法第三条规定，共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等。上下水管道属于为整栋楼服务的共用设施。漏点在共用设施设备上的，维修费用走维修资金。
楼上楼下互相推诿的，先找物业排查。物业有义务对共用设施设备进行日常维护和检修。漏水原因和漏点位置需要专业人员现场查看才能确定。物业不排查或者排查不出原因的，可以请有资质的鉴定机构出具鉴定意见。鉴定费由责任方承担，责任暂时不清的，主张鉴定的一方先垫付。
