提问
宅基地买卖合同无效。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份绑定。不是本村集体成员，没有资格取得宅基地使用权。城镇居民到农村购买宅基地，买卖合同自始无效。
拆迁补偿分两块。宅基地使用权补偿和房屋补偿是分开算的。合同无效，买受人对宅基地使用权没有合法权利，宅基地部分的补偿拿不到。地上房屋是买受人出钱建的或者买的，房屋重置成本价这部分可以主张。土地补偿款和安置补助费归村集体和宅基地使用权人。
买受人能拿回什么。合同被确认无效后，双方互相返还。买受人把房子退给卖方，卖方把购房款退给买受人。买受人翻建、扩建的，对房屋增值部分可以要求适当补偿。卖方明知宅基地不能卖给外村人仍然卖的，有过错，要对买受人的信赖利益损失承担赔偿责任。
拆迁时卖方可能反悔。房价上涨或者遇到拆迁，卖方起诉要求确认合同无效的案例不少。法院审理时会考虑双方的过错程度。卖方主动卖房多年后反悔的，过错更大，买受人可以主张较高比例的增值补偿。具体比例由法院根据案情裁量。
买受人可以争取房屋补偿。拆迁补偿中房屋本身的价值，是对房屋建造投入的补偿，不是对宅基地资格的补偿。买受人实际出资建造或者购买了房屋，这部分价值应当归买受人。安置面积如果按人口算，买受人不符合安置条件的，拿不到安置房。
外村人买本村房子，过不了户。农村房屋买卖的效力问题，司法实践中对非本集体成员购买本村房屋的合同，一般认定无效。房地一体，房子卖了宅基地使用权也跟着走，宅基地不能对外流转，房屋买卖合同同样受限。合同无效，买受人拿不到合法的产权。
拆迁补偿归登记的权利人。拆迁补偿协议跟谁签，看的是不动产权属证书或者宅基地使用证上登记的是谁。登记的权利人是卖方，拆迁方就跟卖方谈。买受人不是登记的权利人，没有资格直接跟拆迁方谈补偿。买受人只能向卖方主张合同无效后的返还和赔偿。
买受人可以主张哪些钱。购房款要全额返还。买受人装修、翻建房屋的投入，可以要求补偿。房屋增值部分的损失，按双方过错比例分担。卖方明知不能卖仍然卖，过错大，买受人可以主张较高比例的增值损失。买受人明知自己不是本村人仍然买，也有过错，自己承担一部分。
安置房和安置面积买受人拿不到。安置房是给本村集体成员的安置待遇，跟成员身份绑定。买受人不具备本村成员资格，不符合安置条件。拆迁方按人口或者户籍分配安置面积的，买受人不在分配范围内。
买受人实际居住多年的，可以争取过渡费和搬迁费。拆迁导致买受人需要搬家的，过渡期租房费用、搬家费用这些实际支出，可以要求卖方赔偿。这笔钱不是拆迁补偿款，是合同无效后的损失赔偿，向卖方要，不是向拆迁方要。
拆迁补偿款已经发给卖方的，买受人可以起诉卖方要求返还。卖方拿到补偿款后拒绝返还购房款和赔偿损失的，买受人可以向法院起诉。诉讼请求包括确认合同无效、返还购房款、赔偿房屋投入和增值损失。起诉时申请财产保全，冻结卖方账户或者查封补偿款，防止卖方转移财产。判决生效后卖方不履行的，申请法院强制执行。
公房不是遗产，不能直接继承。公房的所有权归国家或者单位，承租人只有承租权，没有所有权。继承针对的是被继承人的个人合法财产，公房承租权不属于个人财产，不在遗产范围内。户口不在公房里，也不影响这个基本定性。
承租权可以变更。承租人去世后，共同居住人可以申请变更承租人。变更承租人的条件各地规定不同，通常要求在原承租人处有本市常住户口、实际居住一定年限、他处无住房。户口不在公房里的，不符合变更承租人的基本条件，不能继续承租。
拆迁时承租权转化为补偿利益。公房遇到拆迁，拆迁补偿款或者安置房是给承租人的。承租人去世后拆迁的，补偿利益作为承租权的转化形态，在符合变更条件的共同居住人之间分配。户口不在公房里的人，拿不到这部分利益。
继承人可以主张的是承租权转化后的财产。原承租人在世时已经买下公房产权的，房子变成私产，属于个人合法财产，继承人可以依法继承。没有买下产权的，承租权本身不能继承，继承人只能就承租人去世后遗留的个人物品、存款等主张继承。
