提问
【基本案情】
2012年，朱某以民间借贷案由起诉开发公司。诉讼期间，开发公司与朱某签订商品房买卖合同，作为对朱某提供民间借贷的担保，并约定了开发公司限期回购权及以合同约定的价格加付4倍银行利息的回购单价。2014年9月，民事调解书对此确认。朱某据此申请执行。执行期间，经朱某协调，在先查封的案外人物资公司解除查封。2015年，建筑公司起诉开发公司给付工程款，并申请对前述房产财产保全。法院判决支持建筑公司诉请后，就保全财产申请执行。执行过程中，朱某提出异议。
【法院判决】
判决准许执行开发公司名下房屋。
【案件分析】
(1)民事调解书约定开发公司以出售案涉房屋形式，抵偿所欠朱某债务，同时约定双方重新签订商品房买卖合同，开发公司开具售房发票给朱某，并在房管局备案，且开发公司在六个月之内享有回购权，其回购单价为重新签署商品房买卖合同约定的价格并加付4倍银行利息。可见，该调解书并未明确房屋所有权直接归朱某所有，而实质是附条件的以物抵债。
《物权法》第28条以及最高人民法院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第7条所规定的发生物权变动效力的法院法律文书，指的是改变原有物权关系的判决书、调解书，但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议确认，其实质内容是债务人用以物抵债方式来履行债务，并非物权权属变动。
具体到本案，朱某根据调解书取得要求开发公司移转涉案房屋所有权的请求权，该请求权仅是债权请求权，不产生物权变动法律效果。只有在开发公司协助朱某办理过户登记后，涉案房屋始发生物权变动，事实上开发公司并未主动履行调解书确定的义务，朱某遂申请法院强制执行，如以物抵债调解书直接产生物权变动效力，朱某即无申请强制执行必要。在双方权利均为债权基础上，能否支持朱某诉请，则应考虑合法权利保护顺位问题。
(2)朱某与开发公司所签商品房买卖合同虽办理网签，但未进行备案登记，亦未向登记机构申请预告登记，不能产生阻止在此之后物权变动的公示效力。由于朱某所持以物抵债调解书仅具有债权性质，并不产生导致物权变动的法律效力，致使朱某与物资公司协商解除对涉案房屋查封之后，出现脱节情形，建筑公司得以对涉案房屋进行预查封。
根据最高人民法院、国土资源厅、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第18条规定，预查封效力等同于正式查封效力，均能排除之后的物权变动，故朱某对涉案房屋享有的债权不足以对抗建筑公司因查封涉案房屋而产生的强制执行权，即朱某不享有足以排除强制执行的民事权益。
(3)朱某与开发公司交房条件并未成就，虽然有交房通知书，但通知书上无落款时间、交房时间、交付地点，仅凭形式上存在瑕疵的交房通知书不能证明房屋已由开发公司交付给朱某，且开发公司事后出具的情况说明证明开发公司从未将涉案房屋交付给朱某，其所谓的占有不是合法占有，否定了交房通知书效力。判决准许执行开发公司名下房屋。
综上所述，以物抵债调解书并不产生物权变动效力，转让抵债房产，即便办理网签，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。
（编辑：灰尘）
