提问
一、贷款历史
如果个人或家庭曾经申请过住房贷款并且该贷款尚未结清，那么再次申请贷款购买房产时，这将被视为第二套房。具体来说，如果之前有过商业贷款购买房产，且该贷款未结清，再次贷款购房则认定为二套房。
二、名下房产数量
以家庭为单位，如果家庭成员名下实际拥有两套以上的房产，无论这些房产的贷款是否已结清，都可能被认定为拥有二套房。如果其中一套房产的贷款已经结清，而另一套尚未结清，那么在再次申请贷款时，这两套房都会被计入二套房。
三、家庭成员包括配偶和未成年子女
在判断是否为二套房时，需要考虑借款人、配偶及未成年子女作为一个整体。这意味着，即使是以未成年子女的名义购买房产，也会被计入家庭拥有的房产总数。
四、地区政策差异
不同地区可能有不同的具体实施细则。例如，有些地方可能允许在某些条件下，即使名下有一套房产，也可以不认定为二套房。
五、特殊情况处理
例如，如果夫妻双方中的一方婚前使用商业贷款购买了房产，而另一方婚前使用公积金贷款购买了房产，婚后两人再以夫妻名义共同贷款购房，如果婚前贷款未还清，这也可能被认定为二套房。
二套房契税税率并非固定为1.5%或2%，而是根据房屋面积分级适用优惠税率，且有明确法律条款支撑。
《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》明确规定，自2024年12月1日起，个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
该政策废止了此前部分地区执行的差异化标准，实现全国范围内(含原特殊城市)的统一适用，契税税率的确定仅与房屋面积相关，与1.5%的税率无直接关联。
需要注意的是，纳税人享受该税收优惠时，需按要求提交家庭成员信息证明及住房情况查询结果，确保符合政策适用条件。
