提问
物业专项维修资金的使用范围由法律双重界定，既明确正向适用场景，也划定严格排除边界，核心遵循保修期满、共用属性、中大修需求三大原则。
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条奠定基础，明确其归业主共有，用于建筑物及其附属设施的维修、更新和改造，紧急情况下可简化使用流程。
《住宅专项维修资金管理办法》进一步细化适用对象：共用部位涵盖基础、承重墙体、梁、楼板、屋顶、门厅、楼梯间等业主共有的结构空间，2025年多地新规更将建筑保温层破损、公共区域门窗损坏等情形纳入;共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、非经营性车场车库等，新增楼内排污泵锈蚀、公共充电设施维修等具体场景。
同时，法律明确六类费用不得列支，包括建设单位应承担的保修责任费用、供水供电等专业单位的养护费用、人为损坏的修复费用、物业服务合同约定由物业承担的日常维修费等。
使用需遵循双三分之二参与、双过半数同意的表决规则，应急情况下(如电梯故障、外墙渗漏等)可经街道审核先行维修，事后补办手续，且维修残值需转回资金账户滚存使用。
物业费与专项维修资金在法律定位、管理逻辑上存在本质区别，核心差异体现在性质、用途、归属及管理机制四方面。
从性质与归属看，《物业管理条例》第五十三条明确专项维修资金归业主共有，实行专户存储、专款专用、政府监督管理原则，由政府部门或业主大会代管;而物业费是业主依据服务合同支付的对价，所有权归物业公司，属于其经营收入。
用途层面，专项维修资金聚焦保修期满后的重大维修、更新改造，具有应急储备属性，仅限中大修需求，日常小修不在其列。
物业费则侧重日常运维与服务保障，涵盖共用部位设施的日常保养、清洁卫生、安保秩序、绿化养护等常规性工作，其覆盖的维修责任与专项维修资金的中大修范围严格分离。
缴纳与管理机制上，专项维修资金多为购房时一次性交存，余额不足30%需按规定续交，使用需业主共同决策，全程受政府监管;物业费按月度或季度定期缴纳，使用由物业公司按合同支配，只需定期公示收支情况，决策与管理路径相对独立。
两者的资金流向与监管强度差异，源于其分别承载的资产储备与服务对价的核心职能。
