提问
合同有效性是房屋抵押关系成立的前提，核心法律依据为《民法典》第四百条与第三百九十九条，需同时满足主体适格、内容合法、条款完备三大要件。
主体适格要求抵押人必须是房屋所有权人或有权处分人，所有权、使用权不明或有争议的房屋不得抵押。若抵押房屋为共有财产，需取得全体共有人书面同意，未经授权擅自抵押的，合同可能因无权处分而无效。
内容合法体现在两方面：一是抵押财产需符合法定范围，宅基地、被查封扣押的房屋等法律禁止抵押的财产，不得作为抵押标的;二是禁止“流押条款”，即不得约定债务到期未清偿时房屋直接归债权人所有，此类条款无效，但不影响合同其他部分效力。
条款完备性需涵盖《民法典》规定的四项核心内容：
(一)明确被担保债权的种类与数额，避免因债权模糊导致担保范围不清;
(二)约定债务人履行债务的期限，作为抵押权行使的时间节点;
(三)详细列明抵押财产情况，包括房屋坐落、产权证号、面积等关键信息，确保抵押标的特定化;
(四)界定担保范围，可包含主债权、利息、违约金等实现债权的费用。
合同需采用书面形式，由抵押人与抵押权人签字确认，口头约定不具备法律效力。
房屋抵押登记是抵押权设立的法定要件，《民法典》第二百零九条与第四百零二条确立了“登记生效主义”，未登记则抵押权未设立。
登记的法定依据在于不动产的公示公信力，房屋作为不动产，其物权变动需经登记才发生效力。
抵押权人只有办理抵押登记，才能在债务人不履行债务时，就房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。
未登记的，抵押权人仅能主张抵押合同有效，要求抵押人承担违约责任，但无法对抗善意第三人，也不能优先于其他债权人受偿。
登记的操作规范需遵循不动产统一登记制度，由抵押双方共同向不动产登记机构提交申请，提供身份证明、房屋所有权证、抵押合同等材料。
登记机构审核通过后，核发不动产登记证明，抵押权自登记时正式设立。
若抵押房屋存在多重抵押，清偿顺序以登记时间先后为准，登记在先的抵押权优先受偿，未登记的抵押权不得对抗已登记的抵押权。
此外，抵押期间房屋转让需遵循《民法典》第四百零六条规定，抵押人转让房屋需及时通知抵押权人，但若已办理登记，抵押权不受转让影响，抵押权人仍可对房屋行使优先受偿权。
