提问
二手房交易中过户与放款的顺序，主要受贷款审批流程与交易双方风险考量影响。
在商业贷款场景下，常见流程是先由银行对买方贷款资质进行预审，审核通过后买卖双方签订购房合同，随后办理房屋过户手续，待过户完成、银行拿到新的不动产权证书后，再办理抵押登记，最终完成放款。
这种先过户再放款的模式，核心是通过过户完成房屋所有权转移，确保银行后续抵押登记的合法性，同时需借助资金监管账户保障卖方权益，避免过户后银行因政策变动或资质复核问题延迟放款。
公积金贷款的流程安排略有不同，部分地区要求先办理贷款审批，审批通过后再办理过户，过户完成后提交相关材料至公积金中心，审核无误后完成放款，整体仍属于先过户再放款的范畴，但审批环节前置减少了过户后的放款风险。
此外，若买方选择全款支付，则不存在放款环节，双方可直接约定过户时间，过户完成后买方支付剩余款项即可。
二手房过户手续的办理，首先需完成前期准备工作，买卖双方需共同准备身份证明材料，包括身份证、户口本、婚姻证明等，若有代理人则需额外提供授权委托书与代理人身份证明。
同时需准备房屋权属证明，即不动产权证书，以及已签订的房屋买卖合同，部分地区还要求提供房屋测绘报告或查档证明，以确认房屋面积、产权年限及是否存在抵押、查封等权利限制。
材料准备齐全后，买卖双方需共同前往房屋所在地的不动产登记机构提交申请，工作人员会对材料进行初步审核，核查房屋权属是否清晰、合同条款是否合规，审核通过后会指导填写不动产登记申请表，并对买卖双方身份进行现场核验。
随后需完成税费缴纳环节，这是过户手续的重要组成部分，税费种类包括契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等，其中契税税率根据房屋面积与买方购房套数确定，个人所得税与增值税则与房屋是否为满五唯一相关，符合优惠条件可享受减免。
除税费外，还需缴纳不动产登记费，标准为固定金额，部分地区可能收取少量工本费或档案查询费。
