提问
业主对公共区域享有共有和共同管理权。根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。通俗理解，买了房得到自己的专有部分，同时也拥有了对电梯、楼道、绿地等公共区域的共同所有权和共同管理权。物业公司不是所有权人，只是受全体业主委托的管理服务方。
业主共有的具体范围法律有明确界定。根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路和绿地，除城镇公共道路和公共绿地或个人明示专属的部分外，属于业主共有。物业服务用房同样属于业主共有。此外，占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，也归业主共有，开发商和物业无权将其据为己有。
利用共有部分产生的收益归业主所有。根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。电梯广告、外墙广告、公共场地停车费、快递柜入场费、公共设施经营收入等，扣除成本后都要纳入业主共有收益，物业不能将其直接当作自己的利润。
物业在购房合同中约定公共收益归开发商或物业的条款通常无效。购房时遇到“本项目共有部分的经营权和收益权归出卖人享有”这类格式条款，可以依据《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，以卖方未尽提示说明义务或排除买方主要权利为由，主张该条款无效。这一规定有效保护了购房者作为业主对共有部分应享有的合法权益。
公共收益分配按约定或按面积比例进行。依据《民法典》第二百八十三条，公共收益的分配有约定的按约定，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例分配。专有部分面积占比越大，分得收益越多。同一栋楼的业主对专属于本栋的共有部分收益按本栋内部面积比例分配，全体业主对全小区共有部分收益按整体面积比例分配。
物业擅自处置共有部分须承担法律责任。物业公司未经业主大会同意擅自将公共区域出租经营、占用共有部分设置收费设施或改变其用途的，属于侵犯业主共有权的行为。业主委员会有权代表全体业主要求物业返还收益、恢复原状，造成损失的还可以主张赔偿。物业公司不能以物业管理需要为由，主张对共有部分的占有或使用具有合法性。
共有部分的使用和经营由业主大会共同决定。依据《民法典》第二百七十八条，“改变共有部分的用途”和“利用共有部分从事经营活动”都属于需要业主共同决定的重大事项。物业不得擅自将公共区域出租做商业经营，或改变其原有用途。是否对外出租、出租给谁、租金多少，都需要业主大会表决通过。
表决门槛要求较高。决定利用共有部分从事经营活动，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这一门槛体现对此类事项的审慎态度，防止个别业主或物业公司擅自处置公共财产。
物业公司负有公开收益和接受监督的义务。物业公司对公共收益的管理情况应当向业主公开，接受业主和业主委员会的监督。物业未按规定公示公共收益账目的，业主或业主委员会有权要求其公示，并可以就收益数额和使用情况提出质询。
业主有权对违规行为提起诉讼。物业公司或建设单位擅自处置共有部分、侵占公共收益的，业主委员会可以代表全体业主提起诉讼，要求返还收益、恢复原状。单个业主也可以在符合法定条件下，以业主身份提起诉讼维护共有权益。
