提问
房地产抵押登记
应注意的几个问题第一，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第二，下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第三，根据《担保法》的抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。因此，房地产抵押登记必须确定抵押房地产的价值。但新颁布实施的《物权法》明确了登记部门不得要求对不动产进行评估。因此在出现抵押房地产其登记价值少于所担保债权数额的情形，当事人又不愿意房地产进行评估的，当事人应该对该抵押房地产的价值进行书面约定，同时也可以约定以抵押房地产拍卖或变卖的实际价值为准。第四，对于在建工程抵押的，抵押登记的在建工程必须完成投资总额的百分之二十五以上，在建工程投入总额(包括建设承包造价及土地价值总和)不得少于担保主债权数额。(聂明根)
我国现行最高额抵押制度
最高额抵押，是指抵押人为担保债务的履行，以一定的抵押物对一定期间内连续发生的债权提供抵押，抵押权人有权在约定的最高额债权额限度内就抵押物优先受偿的抵押担保制度。
最高额抵押是一项特殊的抵押制度，它是商品经济发展过程中，为适应融资需要，弥补普通抵押权的不足而产生的。在实践中，特别是在金融领域发挥着远比普通抵押权优越的作用，越来越成为公司尤其是金融机构在提供信用时广泛采用的担保形式。在最高额抵押法律制度完善的国家如日本，最高额抵押的利用率已远远超过了普通抵押权。《物权法》对最高额抵押制度的完善将会有效的简化手续，方便当事人，促进资金融通，但同时我们也认为同时也存在需要进一步明确和规范之处。下面笔者拟从最高额担保制度的理论领域，结合《物权法》的具体规定和我国《担保法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解释》进行一些探讨。
最高额抵押制度设立的意义
最高额抵押作为一种特殊而实用的抵押制度，为现今多数国家，如德国、日本、瑞士及我国台湾地区等所承认。
