山东省聊城市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁15民终4814号

上诉人（原审被告）：刘某某，男，1981年9月25日出生，汉族，居民，住山东省聊城市阳谷县。

委托诉讼代理人：李某某，山东XX律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：彭某某，男，1981年2月23日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。

委托诉讼代理人：刘A，女，1981年6月7日出生，汉族，自由职业者，住址同上，系彭某某之妻。

委托诉讼代理人：郑国强，山东联森律师事务所律师。

原审第三人：阳谷县郭屯镇邵楼村民委员会，住所地：山东省聊城市阳谷县郭屯镇邵楼村。

法定代表人：刘书某，村委会主任。

上诉人刘某某因与被上诉人彭某某及原审第三人阳谷县郭屯镇邵楼村民委员会（以下简称邵楼村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2020）鲁1521民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

刘某某上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，涉案房产并不是委会的集体财产，而是上诉人通过拆迁补偿的个人财产，上诉人有权处分自己的个人财产。2014年初，第三人根据中央扶持小城镇建设的精神，结合土地增减挂钩的要求，对进行集体搬迁，对土地进行复垦、复耕。2014年4月27日，第三人与上诉人达成一致，上诉人积极带头拆迁位于的老房子及厂房，结合老房子的分值及面积，第三人补偿上诉人4套楼房，上诉人需以每套10万元的价格进行购买，后第三人又要求上诉人以每套16万元的价格购买涉案房屋。2014年11月4日，上诉人向第三人交纳了上述4套房屋的购买款，第三人向上诉人交付了4套房产（含涉案房产），并向上诉人出具证明，证明4套房产归上诉人所有，并标注了位置。故涉案房产系上诉人通过拆迁补偿的个人房产，是拆迁安置补偿房屋中4套中的1套，并不是委会的集体财产，上诉人取得房产的行为、方式合理合法，上诉人完全有权处分属于自己的私有房产，一审法院一纸判决将涉案房产认定归第三人所有，纯属主观臆断，也不符合客观事实。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》已经履行完毕，不存在解除合同的情形，且《房屋买卖合同》的签订第三人村委会知情且同意。2018年12月14日，经第三人同意后，被上诉人在明知涉案房产系拆迁安置房的情形下，与上诉人签订了《房屋买卖合同》，上诉人以275000元的价格将一套房屋出售给被上诉人，第三人在合同上加盖公章并有第三人法定代表人签字确认。合同签订后，被上诉人向上诉人支付了275000元的房屋价款，上诉人向被上诉人交付了涉案房产，双方房屋买卖合同履行完毕，并不存在合同解除的情形，上诉人也并不存在退还被上诉人115000元购房款的情形。三、被上诉人向委会退还房屋的行为实际上是上诉人与第三人的再交易，其房产交易价款是被上诉人与第三人之间的协商一致的结果，与上诉人无关，上诉人不应承担房屋再交易的差价。上诉人自2018年12月将涉案房屋交付被上诉人后，被上诉人一直占有并居住，2020年2月，被上诉人将涉案房产以16万元的价格出售并交付给了第三人村委会，第三人向被上诉人支付了16万元房屋回购款。这是被上诉人与第三人之间的再交易，其交易金额与交易差价均与上诉人无关，且此次房屋买卖行为上诉人即未参与也不知情，系被上诉人与第三人独立进行的，被上诉人处分自己已得的财产，其风险应当由被上诉人自行承担。而且被上诉人收到房屋回购款后也将涉案房屋交付给了第三人，第三人在取得涉案房产后又将其出售给案外人，这是一连贯的房屋买卖交易，被上诉人出售房屋后再向上诉人索要中间差价，这明显违背了诚信原则。综上所述，一审法院认定事实有误，被上诉人与第三人之间的交易系二者之间的房屋买卖，上诉人并未参与也并不知情，其房屋差价115000元与上诉人无关，应当由被上诉人自行承担。

被上诉人彭某某辩称：一、涉案房产为委会的集体财产，并非上诉人通过拆迁补偿获得的个人财产。上诉人所说的厂房是在原来宅基地上盖的厂房，而不是宅基地之外的房屋，其宅基地上居住的房屋、厂房在拆除前评估为113分，每分800元。涉案房屋是委会根据土地增减政策自行组织开发建设的房屋，具有农村宅基地的性质。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农民村民一户只能拥有一处宅基地，即刘某某只能以原拆除的房屋置换一套委会开发建设的楼房，委会现在确定刘某某居住的村西头一套房屋属于刘某某置换的房屋，为其办理权属登记手续，另外三套（包含涉案房产）是委会为鼓励刘某某开办企业、解决剩余劳动力就业而让其用做厂房，只是让其暂时使用，并非归其所有，更不允许其出卖，刘某某自占有四套房屋至今，从未用其做厂房开办企业，违背当时承诺，村委会有权收回三套房屋。二、彭某某与刘某某签订的《房屋买卖合同》无效，并非合同解除，刘某某应返还剩余购房款115000元。彭某某与刘某某买卖的房屋为委会根据省、市、县关于土地增减挂的文件精神，自行组织开发建设的房屋，按照我国现行房地产管理法律法规的规定，集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，买卖案涉房屋实质上是变相买卖农村宅基地。根据第八次全国民事商事审判工作会议纪要及山东省高级人民法院2008年民事审判工作会议纪要精神，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，应认定房屋买卖协议无效，买受人请求返还购房款及其利息，应该得到支持。本案房屋买受人彭某某并非村民，双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。涉案房屋属于委会所有，且彭某某的岳父刘俊怀在退房前已电话通知刘某某，刘某某在深圳，因疫情原因不能回家接收房屋，同意将房屋交回委会，彭某某将房屋退回委会后，委会退回刘某某交纳的160000元给彭某某，刘某某理应返还剩余购房款115000元并自起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止。三、彭某某将涉案房屋交付委会经过刘某某同意，且涉案房屋属于委会所有，刘某某所说的“再交易”没有事实和法律依据。彭某某将涉案房屋交付委会前，彭某某的岳父刘俊怀已电话通知刘某某，经过刘某某同意，刘某某在事后也未表示反对，彭某某是将房屋交还房屋所有权人，并非再交易。2018年12月14日，彭某某将房款275000元支付与刘某某，此时，刘某某向委会支付的160000元已得到返还，彭某某于2020年3月份已将涉案房屋返还，刘某某应将多得的115000元返还彭某某。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院判决驳回上诉，维持原判决。

委会未出庭参加诉讼，但提交了书面答辩状。委会辩称：一、上诉人所称涉案房产为其个人财产与事实不符。在新农村建设过程中拆除上诉人一套宅基地房屋，根据村民一户一宅的原则，只能分配上诉人一套楼房，另外三套包括涉案房屋是委会让其暂时当作厂房使用，并非归其所有，仍然是委会集体财产。二、涉案房屋为委会集体财产，刘某某没有权利卖给彭某某，且彭某某不是集体经济组织成员，根据法律规定，双方签订的《房屋买卖合同》无效，刘某某与彭某某应将涉案房屋返还委会。委会要求返还涉案房屋时，刘某某在深圳，即使其在家，彭某某返还给刘某某，村委会也会要求刘某某返还，刘某某也应当返还给委会。三、委会基于对涉案房屋享有所有权，要求占有人返还集体财产，并非购买彭某某的房屋。委会收到返还的房屋后，因彭某某已支付刘某某房款275000元，刘某某交的160000元已得到返还，为减少中间环节，委会将160000元房款返还给彭某某合情合理合法。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判决。

彭某某向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令刘某某返还购房款115000元及利息（自起诉之日起，以115000元为基数，按照同期银行间拆借利率计算至实际支付之日）；二、被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年12月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定将位于郭屯镇邵楼新村的一套楼房（建筑面积144平方米）出售给原告，房屋价款275000元，同日，原告付清了上述房款。之后，委会要求村集体经济组织成员之外的购房人将购买的房屋退还村委会，因原告彭某某不是委会集体经济组织成员，故彭某某将涉案房屋退还给委会，委会退还彭某某房款160000元。目前涉案房屋已由委会出售给本村其他村民。

一审法院认为，涉案房屋属于委会集体财产，原告彭某某并非集体经济组织成员，虽然原、被告在签订《房屋买卖合同》前由被告刘某某实际占有，但基于房地一体原则，在未经委会同意的情况下，被告刘某某无权将涉案房屋出售给彭某某。委会现已将涉案房屋出售给案外人，原告彭某某购买涉案房屋的目的已不能实现，因此，彭某某有权收回已支付的购房款。因委会已退还原告彭某某购房款160000元，而彭某某之前支付刘某某购房款275000元，之间存在差额115000元，应由被告刘某某返还原告彭某某。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告刘某某于判决生效之日起十五日内退还原告彭某某房屋差价款115000元（自2020年4月30日起，以115000元为基数，按照同期银行间拆借利率计算至实际付清之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告刘某某负担。

二审中，上诉人刘某某提交：一、上诉人原厂房照片2张、营业执照1份、2014年11月4日委会证明1份，拟证明：上诉人通过拆迁安置取得了东临刘广海，西临南北大道，南临邵怀昌，北临邵月奇的四套房产（包括涉案房产）。二、2014年4月27日委会证明1份，拟证明：经村委会研究决定上报镇党委批准，在新村多加盖四套房，交付给刘某某，每套100000元。三、委会加盖公章的收据2份，分别为2017年4月5日、2018年12月14日，拟证明：刘某某已经全部交纳了房款，而且2018年12月14日交付的80000元是委会对于本案彭某某向上诉人购买房屋的土地补偿款。四、银行流水1份，拟证明：被上诉人向上诉人转款30000元，将180000元直接转入第三人法定代表人刘书某账户。第三人明知涉案房产已经买卖，而且80000元系四套房产的土地补偿款。五、郑继春证明及装修明细1份，拟证明：上诉人取得涉案房产后由郑继春装修，涉案房产属于上诉人所有。特别说明的是：委会之所以在买卖合同上加盖公章并签字，交纳土地补偿款的时间与上诉人和被上诉人签订合同的时间一致，而且80000元系被上诉人直接转入刘书某的账户。

被上诉人彭某某质证意见为:对证据一，对照片真实性不予认可，不能确定是刘某某拆除之前的房屋。对营业执照真实性予以认可，但与本案无关。对2014年11月4日委会证明，该证明系复印件不认可其真实性。对证据二，对证明目的不予认可，该证据只能证明委会为鼓励上诉人开办企业解决剩余劳动力问题暂时让其使用四套房屋作厂房，并未承诺归其所有，更未允许其出卖。证据一、二均不属于新证据，且其是与村委会之间的协议，与本案农村买卖合同不是同一法律关系，上诉人应另行主张。对证据三，收据是上诉人与村委会之间的交易，与本案无关，彭某某对此并不知情，且该收据显示上诉人是交的房款，并非土地补偿款。对证据四，彭某某当时把房款全部交与上诉人，上诉人归还刘书某的欠款数额彭某某并不知情。彭某某并未把房款交与村委会。对证据五，该证据不能证明装修的房屋属于上诉人所有，因郑继春只是负责装修，不是房屋的所有人也不是国家管理部门，其证明没有证明效力。该装修明细为个人打印并非是正规发票，不认可其真实性。

二审中，上诉人刘某某还申请邵某某出庭作证。邵某某，男，1965年10月8日出生，汉族，农民，住山东省阳谷县郭屯镇。邵某某述称：“刘某某通过拆迁安置了四套房子，在我们邵楼新村步行街路东自西向东第一、二、三、四户。邵楼新村建设是从2013年4月7日动工的，当时我是村书记及主任，负责整个邵楼新村建设。我村村民刘某某当时在老家有过企业，属于我们旧村拆迁范围之内，当时经委会及群众代表商议研究决定并上报有关领导人批准多盖四套房，以每套10万元价格给刘某某预，预留的是厂房间接是住宅。刘某某这处院是一整院，中间没有间隔。刘某某提交的照片是刘某某的老厂房，证明是村委会盖的章。”

上诉人刘某某对证人证言的真实性无异议，认为邵某某系委会原主任，通过证人证言能够证实刘某某的房子系拆迁安置得来，系刘某某自己的房子，而不属于村委会，涉案房产刘某某有处分权。

被上诉人彭某某对证人证言的质证意见为：证人证言只能说明当时分给刘某某的四套房屋是预留的厂房，与村委会的证明内容一致，并未承诺归其所有。而上诉人并未将其用做厂房，违背当时的承诺，理应将房屋归还委会。且上诉人与村委会之间的协议并不能改变涉案房屋具有农村宅基地的性质。

本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同应为无效合同。

对于集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。

本案中，被上诉人彭某某并非集体经济组织成员，彭某某与上诉人刘某某于2018年12月14日签订的《房屋买卖合同》应为无效。现彭某某已将涉案房屋退给委会，委会又将涉案房屋出售给案外人，彭某某购买涉案房屋的目的已不能实现，因此，彭某某有权收回已支付的购房款。因委会已退给彭某某购房款160000元，而彭某某之前支付刘某某购房款275000元，之间存在的差额115000元，应由刘某某返还给彭某某。

上诉人刘某某主张涉案房屋不是委会集体财产，而是其个人财产。本院认为，涉案房屋的产权问题与本案不是同一法律关系，本院不予处理，刘某某可另行主张权利。

综上所述，上诉人刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2600元，由上诉人刘某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长   石  X

审 判 员   郭XX

审 判 员   孔XX

二〇二〇年十二月三十日

法官助理    李志新书 记 员    王倩倩