提问
小区幼儿园算不算公益性教育设施？该不该按一般“业主”标准给付物业管理费？这个问题一直困扰着设立的住宅小区内的幼儿园与物业管理公司之间。记者今天从广东省中山市第一人民法院了解到，该院日前刚刚对一起涉及小区幼儿园与物管公司之间因物业管理费的纠纷案件作出一审判决，认为小区幼儿园的收费标准须考虑其公益性，因此判决调低幼儿园物业费缴纳标准。
幼儿园独立于小区？
2005年3月，张先生发现正在新建的大楼盘天星小区地处商业中心，但面却独缺一个绝大部分家庭都需要和看重的配套设施——幼儿园。为此，张先生下重本买了该小区一栋地上3层地下1层的房子，建筑面积达3826.81平方米。签合同时，双方就约定购买的这套商品房仅作幼儿园使用。
同年9月，张先生与楼盘原有管家物业管理公司签订合同，约定“由物业公司提供全天保安巡逻”、“专人定期10点左右将垃圾清走”等若干管理细节。
随后的几年，张先生却一直感觉物管可有可无。幼儿园本身有保安、清洁工人，其实并不需要小区物业提供服务。幼儿园觉得，像其他业主一样每月支付每平方米2元的费用请“管家”着实有点冤。
5年下来，幼儿园拖欠了物管公司50来万的物管费。为此，物管公司将幼儿园的经营者张先生告上法庭。该案也成为中山市首宗公益性教育设施物业管理费案。
其实，这6年里，张先生也从最初认为该交管理费到后来直接拒交管理费，他的理由是“我看了网上关于中山物业管理收费办法，我认为应该按多层住宅三级标准每平方米0.70元收取，其他还有一些小区幼儿园不收管理费呢。我幼儿园基本不用提供什么服务，保安也没有到我们里面巡逻，我们都是相应独立的。”
张先生认为，朝阳幼儿园属于小区内配套的教育设施，一方面解决了该小区业主孩子的学前教育问题，同时也提升了该小区的品质。过高的物业服务费，既不利于幼儿园自身的发展，同时间接地损害了该小区业主的公共利益。
业主身份成“累赘”
物业公司则认为，关于物业管理按每平方米2元收费是经过物价局备案的。而且张先生尽管经营的是幼儿园，但同时也是业主，就应当按照双方原先签订的物业合同缴纳管理费。而在法庭激辩中，幼儿园能否区别于一般业主成为了争议焦点。
法官经过现场勘查发现，幼儿园北边的是正门，该处有一间独立的幼儿园保安室，安装有电动铁闸门，正门外公共区通道及摩托车停放处属公共使用区域。
从幼儿园正门到小区的保安岗只有15米距离，正门保安室对面就是山庄的正门通道，幼儿园南边建筑物一楼是另外4间商铺，商铺门口设有保安巡查签到点。物业公司的保安每隔1小时巡查一次并签到。
幼儿园内的卫生、保安、绿化等由幼儿园自己管理、维护。而幼儿园每天产生的大部分垃圾由幼儿园的工作人员扔到兴中道的市政垃圾桶，每月向市政部门交纳垃圾费。然而，在幼儿园上学、放学的期间，物业公司安排保安员指挥接送小孩的车辆通行、停放，并提供免费的停车位给接送小孩的车辆停放。
据此，法院认为，作为开发商为完善小区的配套设施，幼儿园业主开办了民办学校性质的朝阳幼儿园。幼儿园位于天星小区之内，实际享受了原告对该小区提供的物业管理服务，包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修养护和管理，对生活服务设施进行维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务，应当向物业管理公司交纳合理的物业服务费。
收费须考虑公益性
该案的承办法官饶琨向记者介绍说，“该案争议的焦点问题集中在两方面：一、配套幼儿园应否交纳物业服务费以及按何标准交纳？二、原告的滞纳金请求是否应得到支持？”
饶琨说，法院审理后认为，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对小区物业收取物业服务费的标准只分为住宅和商铺，没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。因此，小区幼儿园的收费标准须考虑其公益性，如将幼儿园按商铺收费，不尽合理。
根据中山市物价局的《关于幼儿园等非住宅物业服务费的复函》，幼儿园等非住宅的物业服务收费不属于政府列管项目，实行市场调节价，其收费标准由业主与物业服务公司协商确定。
从原告实际提供给朝阳幼儿园的物业管理服务来看，原告只负责提供小区内即朝阳幼儿园外围公共区域的管理服务事项，幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由被告自行负责。若按建筑面积乘以每月每平米2元的收费标准收取物业服务费，则与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务不能相一致，故应予调整。
法院综合考虑后作出裁决，鉴于被告张先生曾在协商过程中自行提出按每月每平方米0.7元的价格标准收取物业服务费，该标准其实较为合理，符合双方利益，故酌定朝阳幼儿园的物业服务费为每月每平方米0.7元的标准收取物管费。
另外，考虑被告张先生签名的《业主临时公约》亦无明确告知被告逾期交纳物业服务费的违约责任，且双方对物业服务费的收取标准存在争议，一直未能达成一致意见，因此，法院对原告提出的缴纳滞纳金请求不予支持。
新闻观察：欠费岂能成为唯一的维权方式？
以中山市第一人民法院为例，该院2008年、2009年和2010年受理物业服务类纠纷案件数量分别为85件、360件、452件。大幅增长的数字说明了诉讼已成为绝大多数业主或者物业服务企业解决物业纠纷的重要途径之一。
法院调研发现，缴纳服务费纠纷最为常见，占9成以上。
该院民一庭庭长吴浩明说，一方面，开发商和物业服务企业处于强势地位，弱势的业主不具有对等谈判的能力，其不仅在购房和物业服务合同中夹杂“霸王条款”，而且签订合同后违约也是家常便饭。
另一方面，由于缺乏一定的法律法规物管纠纷案往往需要依照例如《合同法》等其它法律条款进行裁定，这不仅加大了案件审理的难度，导致案件处理方式多以调解或撤诉方式为主，但两者间的矛盾并没有得到完全化解。
日常生活中，绝大部分业主不满意物业管理首先选择的方式的拒交物业费。
尽管在法律地位上，物业公司与业主完全平等，但在权利的真正实现上，业主显然面对的是一条更多荆棘和更为漫长的道路。拒交物业费更是被认为他们表达对物业不满的唯一途径。且很多业主与物业之间签订的合同欠完善，合同的约定相当不明确也不规范，无法涵盖在履行过程中可能出现的种种问题。比如对特约性物业服务的内容、服务质量、物业收费的范围、标准、依据内容普遍约定不明。
法院建议，由有关部门设立物业管理行业调解委员会，在小区内发生的物管问题以及小区住户之间的民事纠纷，可以直接通过调解委员会方便快捷地进行调解，充分发挥人民调解组织专业性、行业性调处民事纠纷的作用，及时化解物业管理中的矛盾纠纷。
