摘要

《民法典》第705条规定（原《合同法》第214条）租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。2019年修正、2020年1月1日实施的《土地管理法》删除原第43条及修改第63条的相关规定，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为了推进集体土地平等入市、城乡一体化发展扫清了制度障碍。同时也意味着涉及集体经营性建设用地租赁纠纷案件的审判趋势发生重大变化。

案情简介

原告广州市番禺区某村经济合租社（以下简称经济社）诉被告林某、第三人余某租赁合同纠纷一案。2002年11月原告与被告签订《土地使用补偿合同》约定：原告将某集体建设用地出租给原告作建设之用，被告负责出资在该土地上建设厂房；土地使用期分别为1995年5月起至2019年4月止，2019年5月起至2049年4月止。林某获得土地后，在该土地上依法报建了厂房和设施，后转租给余某长期使用。嗣后，原告向法院起诉，诉求案涉合同字2019年5月起无效并要求返还租赁物及支付土地占用费。被告答辩称基于合同依赖，被告已经建设厂房，并长期出租给第三人使用，合同虽然超过20年，但不属于超期无效。

一审法院依据合同法支持了经济社的主张，认定该合同租赁期超过了20年，违反了合同法的规定，超过20年的部分无效。一审法院作出判决如下：确认原告、被告双方签订的《土地使用补偿合同》自2019年10月1日起无效；林某于本案判决发生法律效力之日起30日向经济社交还涉案土地，余某对林某交还场地义务承担连带责任；林某还需支付2019年10月1日起至实际交还之日的占有使用费，而经济社需向林某赔偿地上建筑物、构筑物、水电设施、公路投入损失。

林某委托代理律师，并提出上述，代理律师指出：案涉土地系农村集体建设用地，虽然原《合同法》和《民法典》规定超过20年的部分合同无效，但是根据《土地管理法》第63条及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条等规定，以及“特别法优于一般法”的法律适用原则，集体经营性建设用地的租赁期限依法是可以超过20年期限的。最终，二审法院认定本案合同超过20年的部分合法有效，判决撤销一审判决，驳回经济社的诉讼请求。经过代理律师的不懈努力，本案最终胜诉，维护了委托人的合法权益，也使第三人可以继续保持对厂房的租用，维持该经济关系的稳定性，实际也为经济建设创造了社会价值，为推动农村集体建设用地与国有建设用地“同等入市”提供了新的案例。

争议焦点

案涉合同约定期限超过20年的部分是否有效。

代理意见

接受委托后，代理律师团队针对原告提出的请求法院确认涉案合同租赁期限超过20年的部分无效等诉求进行了深入研究，并主旨鲜明地提出案涉合同租赁期限应适用《土地管理法》等特别法律的相关规定。具体如下：

（1）法律规范冲突的适用规则，即特别法优于一般法的法律适用规则。原《合同法》第214条第1款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，同时原《合同法》第123条规定“其他法律对合同另有规定的，依照其规”，故应适用特别法律进行转介规则。

（2）根据《立法法》第93条的规定，《土地管理法》（2020年1月1日实施）第63条第4款、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条第2款的规定属于特别规定并专门调整案涉合同等同类集体经营性建设用地的租赁期限。《土地管理法》第63条第4款规定：集体经营性建设用地的出租，参照同类用途的国有建设用地执行；国务院1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第12条规定了国有土地使用权出让的最高年限；1999年7月27日原国土资源部颁发的《规范国有土地若干意见》第4条规定，最高租赁年限不得超过同类用途土地出让的最高年限。因此，根据《土地管理法》的上述规定，农村集体土地租赁的最高年限也使参照同类国有土地出让的最高年限。并且《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第13条第2款也规定，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地出让的最高年限。

（3）案涉土地的租赁期限参照同类国有土地使用权出让的最高年限确定,工业用地的国有土地使用权出让最高年限是50年,案涉土地使用权补偿合同约定的土地使用期限没有超过50年,符合法律规定。综上，代理律师指出原审法院适用合同法租赁期限不得超过20年的规定，属于适用法律错误，案涉合同为有效合同，应继续履行

案例评析

2019 年修正、2020年1月1日施行的《土地管理法》第63 条第4款明确规定：集体经营性建设用地的出租参照同类用途的国有建设用地执行,目的就是推动实现国家对集体经营性建设用地与国有建设用地“同价同权”“同等入市”等土地改革政策。本案判决结果迎合了 2019 年修正的《土地管理法》的规定，顺应了《民法典》时代下土地市场的发展趋势，对促进乡村振兴和城乡融合发展具有重大意义为类案处理提供了重要的参考价值。

律师总结

本案争议焦点为案涉租赁合同超过20年的部分是否有效，这涉及不同级法律、建设用地流转期权益的法律保护问题。

原(物权法)第 151条规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理，“该规定将集体建设用地的流转划归(土地管理法》等法律进行规制。当(土地管理法》和原《合同法》就集体经营性建设用地的租赁合同有关问题规定不一致时，根据法律适用的一般原则，特别法优于普遍法，应当适用作为特别法的《土地管理法》。2019年修正的《土地管理法》从保护农村集体土地产权、促进土地流转和集约利用的角度，对集体建设用地使用权的出让,转让、互换、出资、赠与、抵押等，规定参照同类用途的国有建设用地最高租赁年限适用，打破了集体土地租赁合同20年年限的限制。本案二审法院适用(土地管理法》，对本案作出顺应时代的、公正的判决，体现了新时期司法对农村集体建设用地流转和利用的价值导向。

本案代理律师对法律规则的适用十分娴熟，诉讼策略非常得当，意见最终被终审法院采纳并获得有利的二审判决结果,律师代理思路可为类似案件提供有价值的参考。