提问
划拨土地补交出让金需根据土地用途、成交价格及地方政策综合计算，具体规则如下：
住宅及商服用地：住宅划拨补缴金额=基准地价(楼面地价)×30%×建筑面积×年期修正系数×容积率修正系数;配套商服划拨补缴金额=基准地价(楼面地价)×40%×建筑面积×年期修正系数×容积率修正系数。
有实际成交价情形：成交价不低于基准地价时，按成交价40%计算;成交价低于基准地价时，按全额地价40%计算。
转让划拨土地情形：按基准地价40%补缴，受让人对计算结果有异议的，可委托评估机构按评估价40%计算。
成本价限制：划拨土地成本价占土地价格比例不得超过60%，需换算为市场价后按不低于40%标准计算。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
划拨土地与出让土地在性质、取得方式、使用年限及权利限制方面存在本质区别：
取得方式：划拨土地由政府无偿交付使用，无需缴纳出让金;出让土地需通过招标、拍卖、挂牌等有偿方式取得，并支付土地出让金。
使用年限：划拨土地无明确使用年限限制;出让土地按用途设定固定年限(如住宅70年、工业50年)。
权利限制：划拨土地不得擅自转让、出租、抵押，需经政府批准并补缴出让金;出让土地在符合规划条件下可自由处分。
用途限制：划拨土地多用于公益事业、回迁房等特定用途;出让土地用途相对灵活，但需符合规划要求。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第三百四十七条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
划拨土地上的房屋买卖需满足法定条件，否则可能面临合同无效风险：
合法买卖条件：经有批准权的人民政府审批，并补缴土地出让金将土地性质转为出让;或按国务院规定将土地收益上缴国家。
风险点：未经审批或未补缴出让金的买卖合同可能被认定无效，导致交易无法完成、已支付款项难以追回;房屋产权可能存在瑕疵，影响后续交易和过户。
操作建议：买卖前需确认土地性质，依法办理审批和出让手续，签订合法有效的买卖合同并办理过户登记。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
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