提问
1. 诉讼时效抗辩
根据《民法典》第188条，物业费请求权诉讼时效为三年。业主应核查欠费起始时间，物业无法提供中断时效的催缴证据，可主张超过诉讼时效的抗辩。但需注意，部分法院认定"持续服务"构成时效中断，需结合地方司法实践判断。
2. 服务瑕疵抗辩
依据《民法典》第944条，业主不得以未接受服务为由拒缴，但物业存在根本性违约时，可主张减免费用。需收集带时间戳的现场照片、视频、物业整改通知回执等证据，形成完整证据链。
3. 协商调解优先
在庭前调解阶段，可依据《物业管理条例》第64条，主张"服务成本分摊"原则。空置房业主可要求按实际使用公共服务比例缴费，或申请分期支付欠费。调解协议需经法院确认，具有强制执行力。
4. 执行风险防范
败诉后，需在判决生效后15日内履行义务。拒不执行可能面临《民事诉讼法》第262条规定的强制执行措施，包括冻结银行账户、限制高消费等。确无履行能力的，可申请延期执行并提交财产证明。
1. 地方性法规的突破
2025年多地出台空置房物业费减免政策：
兰州新区：连续空置6个月以上，按50%缴纳物业费;
长沙：阶梯式减免，第25个月起按90%缴纳;
青岛：空置房物业费不超过合同约定的60%。
此类政策突破了《物业管理条例》第41条"全额缴费"原则，体现地方立法对民生需求的回应。
2. 合同约定的效力
物业服务合同明确约定空置房减免条款，该条款不违反法律强制性规定，具有法律效力。但需注意：
减免条件需具体明确;
物业企业不得单方面变更合同条款。
3. 公共成本分摊原则
物业服务具有公共属性，即使房屋空置，业主仍需承担公共区域维护、安保等基础服务成本。减免范围通常限于个性化服务，基础服务费减免比例一般不超过50%。
4. 举证责任分配
业主主张减免需承担举证责任，需提供：
连续空置证明;
物业同意减免的书面文件;
地方性法规的适用依据。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
