提问
一、2026年二手房交易核心流程
(一)交易准备与意向达成
买卖双方通过中介或自行沟通，明确交易意向。买方需核实房屋产权状态，要求卖方提供房产证、身份证等合法证件，确认房屋无抵押、查封、共有权争议或租赁合同备案。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准，未登记不发生效力，因此产权核验是交易前提。
(二)签订书面买卖合同
双方签订《存量房买卖合同》，明确房屋坐落、成交价、付款方式(如首付比例、贷款安排)、交房时间、过户时间及违约责任等条款。合同需采用书面形式(《民法典》第四百六十九条)，并确保所有共有人签字同意，否则合同可能无效(《民法典》第三百零一条)。
(三)资金监管与贷款申请(如需)
买方支付的首付款及全款需存入第三方监管账户(《城市房地产管理法》第三十五条)，待过户完成后由银行划转至卖方账户，避免一房多卖或资金挪用风险。需贷款，买方需向银行提交收入证明、征信报告等材料，银行审核通过后发放贷款。
(四)缴纳税费与产权过户
双方按房屋性质(如普通住宅、非普通住宅)及持有年限缴纳税费：
1.契税：买方首套90㎡以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收;二套房统一按2%征收;三套及以上按3%征收(《契税法》第三条)。
2.增值税及附加：房屋持有满2年免征增值税;未满2年按成交价5%征收(《增值税暂行条例》第十五条)。附加税费包括城市维护建设税(增值税额的7%/5%/1%)、教育费附加(3%)及地方教育附加(2%)。
3.个人所得税：卖方持有房产满5年且为家庭唯一住房，免征个税;未满5年或非唯一住房，按差额20%或成交价1%征收(《个人所得税法》第二条)。
双方携带完税证明、身份证、房产证等材料至不动产登记中心办理过户手续，买方领取新房产证。
(五)交房与物业交割
卖方按合同约定交房，买方验收房屋并结清物业费、水电费、燃气费等费用。双方签署《物业交割确认书》，完成钥匙交接。
二、2026年二手房交易关键注意事项
(一)产权清晰性核查
确认房屋产权无纠纷，无抵押、查封等限制交易情形。房屋为共有产权，需所有共有人签署《同意出售证明》，否则合同可能被认定无效。
(二)房屋质量与历史核查
实地考察房屋结构、装修及设施设备，检查是否存在漏水、墙体裂缝等质量问题。可要求卖方提供房屋质量检测报告，并在合同中约定质量瑕疵的违约责任。同时，了解房屋历史用途(如是否曾为凶宅、是否存在重大安全事故)，避免后续纠纷。
(三)合同条款的明确性与严谨性
合同中需明确以下关键条款：
1.付款方式：首付比例、贷款金额、尾款支付时间及条件。
2.交房时间：具体日期及房屋交付状态(如是否包含家具家电)。
3.过户时间：双方办理产权过户的期限及违约责任。
4.违约责任：包括逾期付款、逾期交房、逾期过户等情形的违约金或赔偿标准。
避免使用模糊表述，如尽快办理协商解决，应明确具体时间节点及处理方式。
(四)资金安全与监管
严禁直接将房款支付给卖方或中介，必须通过银行资金监管账户划转。卖方要求提前解冻资金，需警惕一房多卖风险。
(五)税费承担与预算规划
提前了解房屋交易涉及的税费种类及金额，明确由哪方承担。例如，契税通常由买方承担，增值税及个税由卖方承担，但实际交易中可能通过协商调整。买方需将税费纳入购房预算，避免因资金不足导致交易失败。
(六)户口迁移与学区资格核查
房屋涉及学区资格，需确认原房东户口是否已迁出，并核实学区使用情况。部分城市规定，学区房需满足一定年限要求(如六年一学位)，否则可能影响子女入学。
(七)中介选择与风险防范
选择信誉良好的中介机构，避免选择提供零首付低首付等违规服务的中介。签订中介服务合同时，明确服务内容、收费标准及违约责任，避免中介吃差价或隐瞒房屋瑕疵。
一、买方需缴纳税费
(一)契税
1.家庭唯一住房：面积≤140㎡，按成交价或评估价(以高者为准)的1%征收;面积>140㎡，按1.5%征收。
2.第二套住房：面积≤140㎡，按1%征收;面积>140㎡：按2%征收。
3.第三套及以上住房：统一按3%征收。
4.非住宅类房产(如商铺、公寓)：无论面积或套数，均按3%征收。
(二)印花税
对个人购买住房暂免征收印花税。
(三)其他费用
1.产权转移登记费：50元(每增加1人加收10元，买方为单位的80元);
2.交易服务费：按建筑面积计算，通常为3元/㎡。
二、卖方需缴纳税费
(一)增值税及附加
1.普通住宅：
持有满2年，免征增值税;持有未满2年，按成交价或评估价的5%全额缴纳增值税。
2.非普通住宅(如别墅、高端公寓)：
持有满2年，按差额(卖出价-买入价)的5%缴纳增值税;持有未满2年，按全额的5%缴纳。
3.附加税费：
城市维护建设税：增值税额的7%(市区)、5%(县城)或1%(其他地区)。
教育费附加：增值税额的3%。
地方教育附加：增值税额的2%。
优惠政策：自2023年1月1日至2027年12月31日，对小规模纳税人(包括自然人)减半征收附加税费。
(二)个人所得税
1.免征条件：房屋持有满5年且为家庭唯一住房(即满五唯一)。
2.应征情形：能提供房屋原值凭证，按差额(卖出价-买入价-合理费用)的20%缴纳;无法提供原值凭证：按成交价或评估价的1%核定征收。
3.特殊情形：继承或直系亲属赠与的房产，购房时间可从原产权人购房时间连续计算;非直系亲属赠与的房产，按受赠时间重新计算持有年限。
(三)土地增值税
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
(四)印花税
对个人销售住房暂免征收印花税。
三、关键注意事项
(一)税费承担约定：买卖双方可通过合同约定税费承担方式，但法律上卖方为法定纳税义务人。买方未足额缴纳，税务机关仍会追究卖方责任，卖方可再依据合同向买方追偿。
(二)政策差异：北上广深等城市对非普通住宅的增值税政策可能更严格，需以当地规定为准。
(三)材料准备：卖方需提供原购房合同、发票等凭证以计算房屋原值;无法提供，可能面临核定征收。
