提问
商品房和住宅房存在多方面区别，主要体现在以下几点：
1.定义与范围
商品房：指经有关部门批准，由房地产开发企业开发的，用于市场出售或出租的房屋，包括住宅、商业用房(如商铺、写字楼)、工业厂房以及其他建筑物。商品房强调的是房屋的市场属性，即通过市场交易方式进行买卖或租赁。
住宅房：专指用于居住的房屋，包括别墅、公寓、宿舍、集体宿舍等各类居住用途的建筑。住宅房的核心功能是满足人们的居住需求，侧重于居住属性。
2.产权年限
商品房：土地使用权年限根据土地用途不同而有所差异。为商业用地(如商铺、写字楼)或综合用地，产权年限通常为40年或50年;为住宅用地开发的商品房，则产权年限为70年。
住宅房：土地用途为住宅用地，产权年限一般为70年。根据《城市房地产管理法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，无需额外申请。
3.土地性质
商品房：土地性质可能为商业用地、综合用地或住宅用地，具体取决于房屋的规划用途。
住宅房：土地性质明确为住宅用地，用于专门的居住建设，不受商业或工业用途限制。
4.使用成本
商品房：为商业性质的商品房(如商住房)，水、电、气等费用通常按商业标准收取，成本较高;为住宅性质的商品房，费用按民用标准收取。
住宅房：水、电、气等费用按民用标准计费，相对较低，长期使用成本更经济。
5.落户政策
商品房：商业性质的商品房(如商住房)一般无法落户;住宅性质的商品房，符合当地落户政策，可办理落户手续。
住宅房：通常满足一定条件(如房屋面积、居住年限等)即可办理落户，是居民落户的主要途径之一。
6.建筑规划与设计
商品房：商业性质的商品房(如商住公寓)可能采用小户型、高密度设计，注重空间利用率和商务功能;住宅性质的商品房则更注重居住舒适性，户型设计多样，注重采光、通风和隐私保护。
住宅房：建筑规划以居住功能为核心，通常有较好的绿化、休闲设施和物业服务，居住环境相对更安静、舒适。
根据《城市房地产管理法》第二条，商品房是指房地产开发企业在国有土地上完成基础设施及房屋建设后，通过市场交易向买受人转移所有权的房屋。其法律特征包括：
1.市场交易属性：商品房必须通过合法程序进入市场流通，包括新建商品房销售及二手房交易。开发商需取得五证(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证)方可预售商品房，否则交易行为可能被认定为无效。
2.产权登记要求：依据《民法典》第二百零九条，商品房所有权的转移以登记为生效要件。买受人需在合同约定或法律规定的期限内办理产权登记，否则可能面临产权纠纷风险。
3.价格构成复杂性：商品房价格由成本、税金、利润及地段、朝向、质量等因素综合决定。开发商需在合同中明确价格构成，不得擅自变更或加收费用，否则需承担违约责任。
4.行政监管严格性：国家通过登记制度、合同示范文本、限购政策等对商品房交易进行严格监管。
商品房买卖合同(预售)属于诺成、双务、有偿的买卖合同，其法律性质可从以下角度解析：
1.合同标的特殊性：预售合同的标的物为正在建设中的房屋，而非现房。根据《城市商品房预售管理办法》，开发商需在取得预售许可证后与买受人签订合同，并约定房屋交付时间及产权登记时间。
2.履行方式特殊性：预售合同不是预约合同，而是本约合同。买受人支付定金或房款后，开发商需按合同约定完成房屋建设并通过竣工验收，最终将符合交付条件的房屋所有权转移至买受人。
3.法律适用特殊性：预售合同受《民法典》合同编及《城市房地产管理法》双重调整。开发商未按约定交付房屋，买受人可依据《民法典》第五百七十七条要求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任;合同目的无法实现，买受人还可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律干问题的解释》第八条主张解除合同并要求赔偿。
4.风险防范机制：为保护买受人权益，法律要求预售合同必须采用书面形式，并明确约定房屋面积差异处理方式、设计变更规则、产权登记责任等条款。
