提问
商住楼是指兼具商业与住宅功能的建筑物，通常底层用于商业经营，上层用于居住。这类建筑所占用的土地，在规划用途上被划为“综合用地”或“其他用地”，而非单纯的住宅用地。
根据国家关于土地分类和使用年限的规定，住宅用地最高使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，而综合用地的使用年限统一为50年。因此，商住楼的产权年限应为50年，既不是30年，也不是70年。
购房者在签订合同时，应仔细查看不动产权证书或土地出让文件中载明的土地用途和使用期限。仅凭销售人员口头承诺判断产权年限，容易产生误解甚至纠纷。
需要明确的是，50年指的是土地使用权期限，房屋所有权本身没有年限限制。但土地使用权到期后，房屋能否继续合法使用，取决于土地是否完成续期手续。
《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。
市场上流传的“30年产权”说法，通常源于对早期特定项目或地方政策的误读。国家层面从未规定商住楼产权为30年，所有土地使用年限均以用途分类为准，统一执行50年标准。
至于70年产权，则专指纯住宅用地。如果一栋楼全部用于居住，且土地用途登记为住宅，则适用70年期限。但一旦包含商业功能，整宗土地往往按综合用地出让，统一适用50年。
部分购房者混淆了房屋设计使用年限与土地使用权年限。房屋结构可能设计为使用50年或更久，但这与土地权属无关。真正影响产权稳定性的，是土地使用权的期限及其续期机制。
购买商住楼前，务必核实土地证或不动产权证上的“土地用途”和“终止日期”。仅看房屋外观或销售名称，无法准确判断产权性质和年限。
《城市房地产管理法》第十三条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
商住楼作为特殊类型的不动产，其产权年限有明确法律依据，既非30年也非70年，而是50年。购房者应以官方登记信息为准，避免被误导。土地使用权到期后，住宅可自动续期，商住类则需依法申请续期并缴纳相应费用。提前了解规则，才能做出理性决策，保障自身财产权益。
