提问
保交楼延期交付时，业主起诉退房，核心在于延期交付是否达到合同目的无法实现的法定或约定条件。
根据《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。
购房合同中明确约定了延期交付的退房条件，当开发商延期天数达到约定标准时，业主可直接依据合同约定起诉要求退房;合同未明确约定退房条件，则需满足法定解除情形。
业主需向开发商发出书面催告通知，明确要求其在合理期限内交付房屋，通常结合项目实际情况一般为30日至90日不等。开发商在催告期限届满后仍未交付，业主可起诉主张解除合同。
若延期交付时间过长，如超过一年;或房屋交付后已无法满足业主的居住需求，如孩子入学等核心需求因延期无法实现，则可认定为致使合同目的无法实现，业主无需催告即可直接起诉退房。
合同解除后，尚未履行的终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
因此，业主起诉退房时，除要求解除购房合同外，还可同时主张开发商返还已付购房款及利息，并赔偿因延期交付造成的实际损失。
保交楼项目中，只要开发商存在违约或侵权行为，损害业主合法权益，业主就有权依据相关法律规定起诉开发商。
通常存在这几种状况，业主可基于以下情形起诉开发商。
1.逾期交房违约：开发商未按合同约定时间交付房屋，且未满足法定或约定的免责条件。
2.房屋质量问题：房屋存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题，业主可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，要求解除合同并赔偿损失。
3.规划变更违约：开发商未经业主同意擅自变更项目规划，业主可主张违约责任。
值得注意的是，业主起诉时可选择单独诉讼或共同诉讼。多个业主面临相同的违约问题，可共同委托律师提起共同诉讼，能通过集体力量增强诉讼影响力，提高维权效率。
