提问
2025年父母房产过户给子女仍以买卖、赠与、继承三种法定方式为核心，政策调整集中体现在税费精细化分级、流程数字化改革及继承规则扩容三大维度，具体依据《民法典》物权编、继承编及2025年修订的《房地产税收征管细则》执行，直系亲属间过户的优惠导向进一步明确。
一、三种过户方式
(一)买卖过户
买卖过户的税费体系与房屋持有年限、子女住房套数及房屋面积深度挂钩，且全面取消历史遗留的房屋转让手续费。
增值税：房屋持有满2年的免征;不满2年的按5%征收率全额缴纳，相较于此前5.6%的综合税率有所下调。
契税：实行“套数+面积”双重分级标准——首套房90㎡及以下1%、90㎡以上1.5%;二套房90㎡及以下1%、90㎡以上2%;三套房及以上统一为3%。
个人所得税：满足“满五唯一”(持有满5年且为家庭唯一住房)条件的免征;不满足时，能提供房屋原值凭证的按(转让价-原值-合理费用)×20%缴纳，无法提供的按转让价1%核定征收。
优惠补充：2025年延续“售房退税”政策，出售自有住房后1年内重新购房的，可按比例退还已缴纳的个人所得税。
固定费用：住房登记费统一为80元/件，印花税暂免征收。
(二)赠与过户
赠与过户的核心优势在于直系亲属间的个税豁免，2025年进一步简化流程并明确费用边界。
税费核心：直系亲属间赠与免征个人所得税;契税固定按房屋评估价3%缴纳(夫妻婚内变更除外，可免征契税);印花税按房产价值0.05%征收。
公证规则：全国范围内取消强制公证要求，自愿办理的公证费按评估价1%-2%收取，部分城市结合“不动产登记+公证”场景，实现公证与登记“一站式办理”。
撤销限制：未经公证的赠与可在房产权利转移前任意撤销;经公证或已完成过户登记的，仅能在受赠人严重侵害赠与人权益等法定情形下撤销。
(三)继承过户
2025年继承过户政策迎来重大调整，在范围、形式、流程上均有突破，成为多子女家庭的优选方式。
继承范围：新增代位继承条款，被继承人的子女、兄弟姐妹均先于其去世，侄子、侄女等“兄弟姐妹的子代”可代位继承，避免房产因无继承人而充公。
遗嘱效力：认可录像、打印遗嘱的合法性(需两名以上见证人签字)，公证遗嘱不再具有优先效力，多份遗嘱冲突时以最后一份有效遗嘱为准。
税费成本：法定继承人继承房产免征契税和个人所得税，仅需承担登记费(100元/件)、印花税(0.05%)及公证/评估费——公证费按房产价值分档计费(10万元以下1.2%，1000万元以上0.1%)，评估费按总价0.012%-0.42%分档收取。
流程优化：取消强制公证，继承人可选择“公证处公证”或“不动产登记中心前置审查”两种路径，后者需全部继承人到场确认即可办理;同时依托“全程网办”系统，可在线调用身份证、亲属关系证明等电子证照，实现“零次跑”。
二、2025年过户政策
所有过户类型均实现“全程网办”，申请人可通过电子签名提交材料，调用电子证照替代实体证件，登记完成后系统自动生成电子不动产权证书。
父母房产仍有抵押，无需提前结清贷款即可办理过户，跨银行机构均可操作，覆盖住宅、商业等各类不动产。
继承或赠与获得的房产再次出售，不满足“满五唯一”，需按(转让价-原取得成本)×20%缴纳个人所得税，显著高于买卖过户取得的房产。
部分城市在公证费减免、登记费补贴上存在差异，如安徽省推进“十五分钟登记服务圈”，将过户服务延伸至社区、银行等场所，具体可查询当地不动产登记部门公示的办事指南。
父母离婚房产权属判定主要依据《民法典》婚姻家庭编及2025年实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(二)》，核心遵循“出资来源优先、兼顾权益平衡”原则。
对于一方父母全额出资购房的情形，赠与合同明确约定归自己子女一方，则按约定确定归属;无约定或约定不明的，无论房产是否登记在出资方子女名下，法院可判决归出资方子女所有，但需综合共同生活及育有子女情况、离婚过错、家庭贡献等因素，对另一方给予合理补偿。
一方父母部分出资或双方父母均出资时，有明确赠与约定的依约定处理;无约定的，根据出资比例确定潜在份额，一般判决房屋归出资份额占绝对优势一方，补偿比例需结合照顾子女、女方和无过错方权益原则调整，可能高于或低于出资比例。
此外，《民法典》第1087条明确，离婚分割共同财产时，“财产的具体情况”包含出资来源，法院需据此结合个案情况作出判决，实现出资利益与家庭贡献的平衡。
