提问
根据《城市房地产管理法》第三十五条及《不动产登记暂行条例》相关规定，2026年二手房交易需遵循以下标准化流程：
1、产权核验与购房资格审查(1-3个工作日)：
买方需通过不动产登记中心核查房屋产权状态，确认无抵押、查封、共有权争议或租赁备案;卖方需提供房产证、身份证等原件，共有人需签署《同意出售证明》。
此阶段需重点核查房屋是否为“满五唯一”以确定个税减免资格。
2、合同签订与资金监管(1个工作日)：
双方签订《存量房买卖合同》，明确房屋坐落、成交价、付款方式、交房时间及违约责任等条款。
根据《民法典》第四百六十九条，合同需采用书面形式并由所有共有人签字。
首付款及全款须存入第三方监管账户，待过户完成后由银行划转至卖方账户，此环节可有效防范“一房多卖”风险。
3、贷款审批与税费缴纳(5-10个工作日)：
需贷款的买方需向银行提交收入证明、征信报告等材料，银行审核通过后发放贷款承诺函。
双方按房屋性质及持有年限缴纳税费：契税按首套90㎡以下1%、90㎡以上1.5%，二套房2%，三套及以上3%征收;增值税及附加对持有满2年房屋免征，未满2年按成交价5%征收;个人所得税对“满五唯一”房屋免征，否则按差额20%或成交价1%核定征收。
4、产权过户与交房验收(3-5个工作日)：
双方携带完税证明、身份证、房产证等材料至不动产登记中心办理过户，买方领取新房产证后，银行将贷款发放至卖方账户。
卖方需按合同约定交房，买方验收房屋并结清物业费、水电费等费用，双方签署《物业交割确认书》完成钥匙交接。
二手房交易中付款与过户顺序无固定模式，但需遵循《民法典》第五百八十六条关于定金罚则的规定，通过合同条款设计平衡双方权益：
1、先付款后过户：
此模式对卖方有利，但买方可通过资金监管降低风险。
根据《城市房地产管理法》第三十五条，监管资金由银行按节点划转，如过户完成后支付80%房款，交房后支付剩余20%，可有效约束卖方履约。
2、先过户后付款：
此模式对买方有利，但卖方通常要求买方支付高额定金(不超过成交价20%)并约定高额违约金。
司法实践中，若买方未按约支付尾款，卖方可依据《民法典》第五百七十七条主张继续履行合同或解除合同并要求赔偿损失。
3、部分付款与过户结合：
双方可约定首付款支付后办理过户，贷款发放后交房。
此模式需在合同中明确贷款审批失败的处理方式，如买方需在15日内自筹资金补足房款，否则视为违约。
1、产权瑕疵排查：
根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准。
买方需重点核查房屋是否存在违建、小产权房等法律禁止交易情形。
房屋涉及学区资格，需确认原房东户口已迁出并核实学区使用情况，避免因“六年一学位”政策影响子女入学。
2、合同条款精细化：
合同需明确约定付款时间、过户时间、违约责任等条款。
根据《民法典》第五百八十五条，违约金约定不得超过实际损失的30%，过高部分法院可予调整。
对于房屋质量，可约定“卖方需提供房屋质量检测报告，否则买方有权委托第三方检测，费用由卖方承担”。
3、中介服务规范：若通过中介交易，需签订《中介服务合同》，明确服务内容、收费标准及违约责任。根据《房地产经纪管理办法》第十九条，中介不得收取“贷款服务费”“担保费”等违规费用，否则买方可向住建部门投诉并要求退还。
4、税费承担明确化：
契税通常由买方承担，增值税及个税由卖方承担，但实际交易中可通过协商调整。
根据《契税法》第九条，若买方未足额缴纳契税，税务机关仍会追究卖方责任，卖方可依据合同向买方追偿。
