提问
房子没过户但已经居住了二十年，能不能办理过户手续，核心要看当初的买卖合同是否有效，以及是否存在法律上的过户障碍。居住时间的长短本身不影响过户权利的存在。只要买卖合同合法有效，买方就有权要求卖方配合办理过户登记。
买卖合同有效但未办理过户登记的情况下，买方享有的是债权请求权，即有权要求卖方履行合同义务、配合办理过户手续。这个请求权适用三年的诉讼时效，从买方知道或应当知道权利受到损害之日起计算。如果卖方一直拒绝配合过户，买方应当在发现权利受损后及时主张权利，避免因时效届满而丧失胜诉权。
能够办理过户的前提条件包括以下几个方面。第一，房屋不存在被法院查封、冻结等限制处分的情形。第二，房屋不存在抵押登记，或者抵押权人同意解除抵押。第三，卖方具备配合过户的条件，比如卖方仍然在世且具有民事行为能力。第四，房屋性质允许上市交易，不存在政策上的限制。
如果卖方拒绝配合过户，买方可以向法院提起诉讼，要求卖方继续履行合同义务、协助办理过户手续。法院判决生效后，买方可以凭生效判决书单方申请不动产登记机构办理过户登记，不需要卖方到场配合。
如果房屋因为卖方原因无法办理过户，比如房屋已经被卖方转卖给第三人并完成了过户登记，买方虽然无法取得房屋所有权，但可以要求卖方承担违约责任，赔偿购房款及利息、房屋差价损失等。
有房产证但不能过户的房子，通常存在法律上的交易障碍。这类房屋虽然产权证书齐全，但由于各种原因暂时或永久无法办理过户手续。购买这类房屋存在较大的法律风险，需要谨慎对待。
常见的有房产证但不能过户的情形包括以下几种：
第一，房屋被法院查封，在查封解除之前无法办理任何过户手续。
第二，房屋存在抵押登记，抵押权人不同意解除抵押的，无法办理过户。
第三，房屋属于共有财产，其他共有人不同意出售的，无法办理过户。
第四，房屋属于经济适用房、安置房等特殊性质房屋，在限制交易期内无法办理过户。
购买不能过户的房屋面临的主要风险包括以下几个方面：
第一，房屋所有权没有发生转移，买方在法律上不享有房屋所有权，一旦卖方出现债务纠纷，房屋可能被法院查封执行。
第二，卖方可能将房屋再次出售给第三人，如果第三人办理了过户登记，
第三人依法取得房屋所有权。
第三，房价上涨后卖方可能反悔，以合同无效或无法履行为由拒绝配合过户。
第四，房屋被纳入拆迁范围时，拆迁补偿权益归属于登记产权人，买方可能无法获得补偿。
如果确实需要购买暂时不能过户的房屋，可以采取以下措施降低风：
第一，要求卖方提供担保，确保未来能够配合过户。
第二，只支付部分价款，剩余价款等到过户完成后再支付。
第三，双方签订书面协议并办理预告登记，预告登记后卖方不得再处分该房产，不能再次转让也不能设定抵押。
第四，在合同中明确约定违约责任和赔偿标准，增加卖方违约的成本。
