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北京借名买房的法律风险是什么?律师解答借名买房可以公证吗

北京借名买房纠纷律师 2022-06-29    60人已阅读
导读:由于房屋限购政策的出台,很多人会打小聪明进行借名买房的行为,通过将房屋登记在其他人名下的方式,并约定房屋的所有权仍归自己所有,这种借名买房的形式是存在一定风险的,那借名买房的法律风险有哪些?针对这个问题下面北京借名买房纠纷律师为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。
张涛律师
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借名买房的法律风险

  借名购房的风险主要有以下类型:

  1、借名购房合同被确认无效。

  在借名购房合同效力的认定问题上,保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定,针对普通商品房签订的借名购房协议有效,而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议,因为违反相关政策、法规的规定,侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。

  2、借名购房的事实认定困难。

  借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间,也正是由于双方关系密切,基于相互信任,签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时,依据举证责任的规定,借名人需要证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言,其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链,这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据,无法完成举证责任,要回房屋的所有权将变得十分困难。在一中院2014年审理的52件借名购房纠纷中,因证据不足,有10件案件法院没有认定借名购房的合同关系存在。

  3、出名人恶意处分房屋,房屋无法追回。

  根据公示公信原则,出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易,支付对价从而导致房屋所有权的变动,或出名人在房屋上设立了抵押等他物权,或因为出名人的债务而被查封等情况,法律基于保护交易安全的价值取向,会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效,仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记,甚至房屋永远无法追回的结果。

  4、出名人的购房资质受到影响。

  对于出名人而言,允许他人以自己名义购房,会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录,即使网签已经撤销或房屋已经过户,自己在将来购房时也将无法享受首套房的优惠政策。

借名买房可以公证吗

  “借名买房”指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。借名买房的协议是不可以公证的。房屋产权是以房产证上的登记为准的,由于私下签订的协议效力难以确定,即使做了这类公证,在法律上也是无效的。公证的前提必须建立在合法的基础上,倘若案例本身就存在违法行为,那么公证的结果也是无效的。

借名买房协议需要公证吗

  借名买房的协议是不可以公证的。房屋产权是以房产证上的登记为准的,由于私下签订的协议效力难以确定,即使做了这类公证,在法律上也是无效的。公证的前提必须建立在合法的基础上,倘若案例本身就存在违法行为,那么公证的结果也是无效的。

  借名买房行为对实际买房人和名义产权人来说都存在极大法律风险。我国法律明确规定,不动产物权实行登记制度,《房屋所有权证书》记载的所有人被认定为房屋的所有人。

  一旦名义产权人反悔,以房产证为据主张自己为合法产权人,则实际买房人对房屋的所有权就很难获得法院支持。实际买房人仅能依据合同无效或不当得利原则要求名义产权人返还购房款,而这一请求的实现还有赖于实际买房人有证据证明该房屋的购房款是由其实际支付。

  除此之外,在名义产权人领取房产证,直至房屋产权过户至实际买房人期间,名义产权人可以在实际购房人不知情的情况下对该房产进行处置,例如实施抵押、出售行为;并且在名义产权人对外负有债务且无法清偿时,该房屋则有可能被法院依法查封或拍卖。即便名义产权人不存在任何不诚信行为,在房产过户时,实际买房人也要额外承担因产权转让而产生的相应税费。而对于名义产权人来说,一旦实际买房人还贷不及时,名义产权人不但存在债务风险,甚至会在银行征信系统中留有不良记录,对其今后购房、贷款等均会产生不利影响。

  最后,在规避国家政策的借名买房合同在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能会被法院认定为是以“合法形式掩盖非法目的”,因而被认定为无效合同。房屋产权仍归名义产权人所有,实际买房人的房屋产权不受法律保护,实际买房人只能请求名义产权人返还购房款,而不能要求继续履行合同。

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