在我国,房地产作为不动产,以物权登记为准。我国法律没有明文规定禁止借名买房,但是政策房本身就不是为所有人准备的,限购也是为了达到调控目的,借名买房很明显是为了规避以上两个国家政策,因此即使没有禁止也是法律所不不支持、不鼓励的。除此之外,借名买房在实践中存在非常大的风险,法律更不保护这种行为。
以他人名义购买房产,又称借名买房,是指名义买房人和实际买房人作出约定,约定实际买房人以名义买房人的名义买房,等到适当的时候再将房产过户到实际买房人名下,有时候实际买房人则支付给名义买房人一定的酬金作为对价。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。
1、借他人之名购买房屋,如系规避法律禁止性规定,有可能导致最终合同无效的风险。
2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议,构成隐名代理,买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成,并不应受中介方承诺或担保的影响。
3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有,在借名行为不违背法律禁止性规定情况下,借用人只享有债权,在借名人无权处分情形,存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实,甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失,即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。
4、经开发商同意,从亲友手中购买转售商品房,即使实际交款并入住,但产权人未变更,亦无书面的房屋买卖合同可资证明,就会存在某现实案例中的风险:即便是兄妹,交了钱,不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房,不过是私下借住而已。故,购买转售商品房,不仅要签订书面合同,还要最终达致产权过户的结果。
被借名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,一般不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。
在买受人是善意第三人的情况下,买受人、借名人均要求继续履行合同的,按以下的规定处理:
(一)已经办理房屋所有权转移登记的;
(二)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
(三)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
借名买房,和股份买房,如何保障自己的合法权益?想做一份产权公正可以吗?
已有1位律师回复单位集资房没有产权只有使用权,借名购房没有协议发生纠纷会退房么?这种房子能增值么
人气(73) 已有2位律师回复银行借名贷款,银行,借名人,实际借款人这三方各自承担啥责任?
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