提问
文 周运镍 武汉市房地产登记发证中心
《房屋登记办法》第12条规定，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，可以由当事人单方申请登记。但是在实务中，有些登记工作人员将此种依生效法律文书单方申请的登记理解为依法院协助执行通知书进行的登记，对依生效法律文书单方申请登记认识比较模糊、疑惑不清。笔者以自己的理解试对该问题进行分析，与大家共同探讨。
一、 单方申请登记的概念
申请登记是当事人向登记机构作出请求登记的表示行为。申请登记是最主要的登记启动方式，它将引发登记机构的职权行为，导致不动产物权变动。单方申请，即由登记权利人或登记义务人一方向登记机关申请登记。这是申请的特殊方式，主要适用于非基于法律行为产生的物权变动的情形，可归纳为四类：一是基于合法建造、拆除房屋等事实行为引起的物权变动；二是经过国家公权力确认的物权变动；三是因继承或受遗赠取得房屋权利；四是法律、法规规定的其他情形。
二、 单方申请登记依据的生效法律文书
根据《房屋登记办法》第12条规定，作为当事人单方申请登记依据的生效法律文书是那些能使当事人取得房屋权利的生效法律文书，这些文书实际上是《物权法》第28条规定的生效法律文书。《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”人民法院、仲裁委员会作出的法律文书包括判决书、裁定书、裁决书、调解书等，这些法律文书又分为不同的类型，是否所有的判决书、裁定书、裁决书、调解书都可以引起物权的变动呢?其实不然，该条所涉及的仅仅是那些直接导致物权变动的判决书、裁定书、裁决书、调解书。一般而言，能够引起物权变动的判决限于确认判决和形成判决(变更判决)。所谓确认判决，是指确认当事人之间的某种民事实体法律关系存在或不存在的判决。如：法院判决确认原告对某处房屋拥有所有权。所谓形成判决，是指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如：分割共有财产的判决、夫妻离婚财产分割判决、继承财产分配判决等。而判令被告履行给付义务的给付判决，则不能直接引起物权变动。例如，买卖合同纠纷案件，法院判决由出卖人继续履行合同向买受人交付标的物的判决，即使标的物是特定物，也不能引起物权变动，只有在出卖人履行判决或者强制执行后经给付或登记才产生物权变动的效果。同样，能够引起物权变动的裁决书、调解书也仅限于确认类型、形成类型的裁决书、调解书。而且，在上述确认类型和形成类型的文书中，必须明确确定了物权变动和设定的内容。换言之，这些文书都涉及确认物权的问题。一般来说，这些文书的结果表述为“某某享有某房屋的所有权”、“某房屋归某某所有”之类确认权利的话语。但是，在实务中会看到一些房屋买卖合同纠纷中法院判决“某某享有某房屋的所有权”、“某房屋归某某所有”，是否只要当事人凭这类表述有确认物权归属的生效法律文书就可以单方申请呢?也不尽然，文书中涉及确认物权归属和内容只是一种最直接、最初步的鉴别方式，还要进一步识别该案的纠纷是属于物权纠纷还是债权纠纷。《最高人民法院关于印发<民事案件案由规定>的通知》中规定：“按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用于债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转移原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权成立、归属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由。”因， 此，房屋买卖合同纠纷属于债权纠纷，买受人胜诉法院判决由出卖人继续履行合同，不能引起物权变动，只有在出卖人履行判决或者强制执行后经登记才产生物权变动的效果。房屋买卖合同纠纷中判决“某某享有某房屋的所有权”、“某房屋归某某所有”等，是法院的表述不规范，买受人不能凭此类判决单方申请登记。能够引起房产物权变动与房产登记有关的纠纷有：物权确认纠纷、建筑物区分所有权纠纷、共有纠纷、婚约财产纠纷、离婚后财产纠纷、同居关系析产纠纷、夫妻财产约定纠纷、分家析产纠纷、法定继承纠纷、遗嘱继承纠纷、遗赠纠纷、遗赠抚养协议纠纷等。因此，当事人单方申请登记必须依据由物权纠纷而得到的明确确定了物权变动和设定的内容的确认类型、形成类型的判决书、调解书和裁决书。至于法院制作的裁定书通常情况下也不能直接引起物权变动，但根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款规定：“不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者抵债裁定送达后，该不动产、有登记的特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”只有执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍卖时所作的拍卖成交裁定或以物抵债裁定才能够直接引起物权变动。能够直接引起物权变动的裁定必须符合两个条件：必须是民事执行程序中作出的裁定；必须是拍卖成交裁定或以物抵债裁定。对于符合上述条件的裁定，当事人可以作为单方申请依据。
三、 单方申请登记与司法协助转移登记的区别
登记的启动程序除了申请登记外，还有两种方式，即嘱托登记和径为登记。嘱托登记是指有权的国家机关，在履行其职能过程中需要对不动产物权采取强制措施，根据法律规定要求登记机构予以协助办理的登记。嘱托登记受到法律的严格控制，只有在法律有明文规定的情形下，具有嘱托权的机关才能依法进行登记嘱托。一般来说，体现国家意志的法院判决、裁定、行政机关决定等导致不动产物权强制变动时，登记机构既无权对这些变动原因进行合法审查，也无权拒绝登记，因此，对于这些权利变动的登记启动，应由有权机关嘱托登记，而不能由当事人进行申请。径为登记是指登记机构依据法定职权，对法律法规有明确规定的情形主动进行的登记，这种登记亦称为“依职权登记”。司法协助转移登记是人民法院依照法定的程序，对发生法律效力的法律文书确定的给付内容，依法采取强制措施，登记机构按法院的要求，协助法院进行的登记，属于嘱托登记，与单方申请登记属于不同的登记启动方式。嘱托与申请不同之处在于一般采用公函形式。单方申请需要当事人提交申请书，司法协助转移登记就不能再要求当事人提交申请书，只需要法院的协助执行文书就可以。但在实务中，有些登记机构对司法协助转移登记还是要求当事人提交申请书，这就混淆了申请登记和嘱托登记。
〈屋登记办法》对司法协助转移登记的启动没有形式条件上的限制，我们可以参照我国澳门《物业登记法》第34条第2款的规定，“官方实体请求登记时，无须填写登记申请表格，但该请求应载于公函内，而公函中须指出请求登录之事实、作为该事实依据之文件及签署公函之人之职务”，要求法院在协助执行通知书和裁定书中写明需要协助执行的内容，并提供作为执行依据的文书、房屋权利承受人的身份资料以及房屋权属证明等资料后，直接办理转移登记。单方申请登记所依据的生效法律文书仅限于明确确定了物权变动和设定的内容的确认类型、形成类型的判决书、调解书、裁决书以及特定的裁定书。而作为司法协助转移登记依据的生效法律文书仅限于具有给付内容的判决书、裁定书、调解书和裁决书。《房屋登记办法》第35条规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。”笔者认为，该条款存在逻辑问题，是造成工作人员混淆依生效法律文书单方申请的登记与司法协助转移登记的主要原因。“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权”中的生效法律文书是确认类型、形成类型的判决书、调解书和裁决书，是不能作为人民法院协助执行依据的，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，当事人可以直接单方申请登记，不需要采取协助执行程序办理登记。因此，建议有关部门对该条款进行修改，避免混淆，规范登记。
李求军／责任编辑__
