提问
房地产产权登记的作用，如何办理产权登记，怎样防范房地产产权纠纷，本文为你从多方分析，解读放低长产权登记的法律问题。
房子对于每个人来说，都是安居乐业的大事。业主对房屋的所有权是其以后对该房屋交易、出租、抵押等一切权利的基础。按照我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力。房屋没有产权证明，或者产权证明出现差错，都有可能使房屋所有人的权利受损。业主如何证明对房屋拥有所有权?如何能保证所有权不受侵犯?在开发商那里预购一套期房，怎样防范开发商不会再将房屋卖给第三人?房屋产权证书出错怎么办?针对这些读者关心的房产登记焦点问题，本期邀请法律专家，结合物权法的相关规定为您答疑解惑。
提示①
房屋所有权登记后才转移
核心阅读 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【案例】 乙向甲购买一处房产，双方经公证处公证，约定由乙代甲偿还剩下的房屋按揭款，按揭交清后乙与经过公证的甲方受托人签订二手房买卖合同。这样，在没有进行产权登记的情况下，乙交付房款，并开始使用房屋。之后在乙代偿贷款的过程中，甲与第三人发生了债权债务关系，第三人将此处房产查封拍卖。由于此时不动产登记簿上登记的仍然是甲的名字，乙对房屋所有权的主张没能得到法院的支持。
【分析】 怎样证明一套房产归自己所有，假如有人对自己的房产所有权持有异议时，有什么证据表明自己是房屋的主人?
物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
物权法的上述规定正式确定了我国实行不动产登记制度：不动产物权的转移需双方订立书面合同，但当事人即使按照不动产物权转移合同，已经交付了不动产，且该不动产已经处于债权人实际控制之下，也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权，还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续。
简单来说，对于一般的购房人而言，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记。记载于登记簿的那一刻，该权利才被确定。
购房人证明房产为我所有，需拿出产权证，与此同时，在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。特别是在现实情况中，房屋非经登记不能对抗善意第三人，比如开发商把房子卖给两个人，第一个支付价款没有办理过户登记，第二个没有支付价款但办理了过户登记，第二个人依法取得房屋所有权。
与新房交易相比，二手房买卖过程中更容易出现风险和纠纷。律师提醒，在购买二手房时，一定要严格依据法律的规定进行产权交易，及时办理物权登记，只有这样，购房人的合法权益才能得到有力的保护。
在二手房交易中，有的购房人为了规避交纳营业税，就采取只签合同、交纳房款而暂不过户的办法，这种做法的购房人承担的风险是极大的。另一方面，以规避营业税为目的签订的合同属“以合法形式掩盖非法目的”的合同，因而也是无效的，买卖双方还将受到税务机关的行政处罚。不按照法律程序进行交易，无论从民事上还是从行政责任上来讲都得不偿失，购房人更可能落得钱房两空的境地。
为降低购房过程中的风险，律师建议，在买房时应及时办理产权登记，房产部门接件时仅是受理过户申请，之后尚须时日，经登记部门审核，最终作出核准登记，此时登记才生效。产权登记是不动产所有权的保障，应引起购房人的充分重视。
一些购房人还关心产权证办理时间差问题：一般而言，产权证的办理需要一段时间，通常是二十个工作日。在此期间，购房人是否还承担着风险呢?律师认为，除非出卖人涉及官司，房产被查封，否则一般不会出现问题。如果一旦出卖人被卷入债权债务关系而无法提供房产时，购房人可以根据合同追究出卖人的违约责任。
提 示 ②
预告登记防范“一房二卖”
核心阅读 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【案例】 王某与某房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，并向房地产公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后房地产公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2009年7月21日，房地产公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和房地产公司继续履行合同。
【分析】 在商品房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良开发商或房东一房多卖，最后只有出价最高的购房人得到了产权证;更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房屋所有权证书已抵押给他人。购房人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生，规定了预告登记制度。
根据物权法第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。
预告登记制度对购房人的权利保障更为有力，并且也起到了保护交易安全、维护信用秩序的作用。对于房地产市场目前出现的“一房二卖”纠纷，这种保护是十分必要的。
在本案中，王某与房地产公司签订的商品房预售合同有效。商品房预售合同在本质上是一种附期限的买卖合同，在预购人未取得房屋所有权之前，开发商未经预购人同意，擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反合同和诚实信用义务的行为。但是，王某向房地产公司认购的商品房被房地产公司销售给不知情的第三人，并办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，应当认定被告与善意第三人所签订的合同有效。
法院最终判决：王某与房地产公司签订的商品房预售合同不能履行，驳回原告要求被告继续履行合同的诉讼请求。善意第三人张某最终取得该房屋所有权。预售人对因此给原告造成的损失，应承担相应的民事责任。
那么，第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢?
就本案而言，虽然张某办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，认定了张某最终取得该房屋的所有权，但是如果原告王某对所签合同依照物权法规定，进行了预告登记，经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。房屋的所有权就不转移归善意第三人张某所有，原告与被告所签订的预售房买卖合同可以继续履行。
因此，预售房屋进行预告登记后，一旦开发商“一房二卖”，预购人仍然可以取得房屋所有权，而不仅是追究开发商的违约责任。
当然，在办理预告登记后，购房人应尽快督促开发商为其办理产权证。按物权法规定，购房人要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。
提 示 ③
异议登记提醒其他购房人
核心阅读 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
【案例】 赵某与李某系夫妻关系，二人在结婚后共同出资购买了某小区房产一套，但房屋产权证上只写了男方赵某的名字。后两人感情不和，赵某提出离婚，李某同意。在办理离婚手续的过程中，李某发现赵某试图私自将二人购买的房产出售给他人。李某提出异议，赵某答应不再出售，但不同意在房产证上加上李某的名字，只表示等待二人达成财产分割协议后再行处理。李某对赵某可能私自卖房存有担心，遂咨询律师。律师建议，李某可以向房屋登记机关申请异议登记，其他购房人在看到此房存在争议后，一般不会再行购买。
【分析】 异议登记，是指权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。
物权法第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
物权法规定的异议登记制度，作用在于防患于未然，在事实不明了前作出限制和提示。具体来说，异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿，从而使不动产登记的真实性受到质疑，进而对想交易该不动产的人予以警示。
法官进一步解释说，异议登记相对于针对登记的权利推定效力而言的。所谓登记的权利推定效力，就是说，一项不动产一旦在产权登记簿上登记，那么就推定该不动产属于登记的所有人。
但事实上我
