商品房消费者权益内涵

【商品房消费者】商品房消费者权益内涵

1.商品房消费者的范围

消费者是市场经济的重要参与者，是相对于生产者、经营者而言的。《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消费者权益保护法》)并未明确界定消费者的概念，仅在第2条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护;本法未作规定的受其他有关法律、法规保护，”因此，界定消费者的范围首先须从以生活消费为目的入手。据此，商品房消费者应当是为了生活需要而购买和使用商品房的居民。当下商品房购买者的目的主要有两种：一种是为了居住目的而购房，另一种是为了投资升值而购房。根据《消费者权益保护法》对消费者概念的解读，前者当然属于消费者的范围，而后者则需要进行区分。如果购买者期望投资商品房以赚取利润，严格讲虽然不能算作商品房消费者，但是，其与商品房经营者相比，此类行为仍然缺乏经营性，加上主观意图难以证明，故仍应受《消费者权益保护法》的保护。如果购房者是以“囤房炒作”为营生的“炒房”者，其本身就具有营利性和专门性，应排除在商品房消费者之外。

2.商品房消费者权益的特殊内容

消费者由于其经济实力、信息获取以及救济上的弱势性，其与生产者和经营者之间的关系已经不能由传统的民法来调整，因此，对消费者进行特殊的保护就成为社会发展的必然。我国的《消费者权益保护法》，结合我国国情，确定了我国消费者享有九项基本权利，即消费安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、损害赔偿权、结社权、接受教育权、受尊重权和监督权。

商品房消费者权益应当是商品房消费者在购买、使用商品房过程中所应当享有的权益。它关系到消费者的基本生存权益，技术性强并且不易行使。因此，消费者的上述九项权利在商品房领域应当又具有其自身的特点为，主要体现在以下几项权利当中：

第一，在消费安全权方面，商品房开发商交付的商品房应当保证质量符合人身、财产安全要求，出现问题应当承担相应责任，包括维修、退换等。同时商品房是不动产，属耐耗性商品，一般为长久使用，因此，对于商品房的质量应有更高的要求，出卖人必须保证出卖的房屋符合国家规定的标准和合同中约定的标准。

第二，在知情权方面，商品房消费者应有知悉其购买的房屋及相关设施准确、及时、全面的信息的权利，开发商应当向消费者提供商品房的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。这些信息包括商品房的建设用地使用权，开发商是否有开发建设资质，房屋是否符合预售条件，所购房屋使用说明书及质量保证书，所购房屋是否经相关部门验收合格等相关资料，还应包括所购房屋的真实环境、配套设施以及销售状况等可能影响交易的信息。

第三，在选择权方面，消费者有权根据意思自治，自主选择买或不买、买哪栋以及在法律规定范围内自主决定购买方式、物业公司合约签订等一系列与商品房购买相关的行为，任何部门和经营者不得违法干预。消费者可以拒绝经营者强行签订不平等条款、要求入住不合质量房屋、安排物业公司及其他违背消费者个人意愿的行为。同时，消费者也可以拒绝经营者采用格式合同的方式规避主要义务，排除消费者权益的行为。

第四，在公平交易权方面，商品房消费者有权获得质量合格、计算准确、价格合理、设施和周边环境符合承诺的房屋，有权要求开发商按照合同约定的时间交付房屋。经营者应当保证消费者所购买的房屋没有权利上和质量上的瑕疵，保证消费者按期拿到产权证。

第五，作为消费者权益保护的最后一道保障，损害赔偿权这一权利在商品房消费者权利维护中同样发挥着不可替代的作用。损害赔偿权应当包括补偿性赔偿和惩罚性赔偿。商品房市场中惩罚性赔偿制度的适用可以更好的预防开发商在经营中的不当行为和维护商品房消费者的实际权益，对此在后文将进行论述。

商品房消费者同样享有受教育权、结社权、受尊重权以及监督权，但是其受侵害程度远不及上述五种权利。因此，在商品房消费者权益保护领域既要对九项权利实施全方位的保护，不能顾此失彼，避重就轻，同时也要突出重点，针对对消费者影响最大的消费安全权、公平交易权、知情权、选择权以及损害赔偿权等权利实施重点保护，使商品房消费者主要权利得到突出保障。