提问
(一)共同抵押在土地抵押登记数据上报系统中的操作
土地抵押登记数据上报系统要求土地抵押金额单独计算、上报，以更好地监控土地抵押风险。随着市场经济和资本市场的不断发展，作为抵押物的动产种类不断涌现，出现了股权等无形资产的抵押。现实中，抵押人往往与抵押权人约定以这类无形资产与房地产一同设定共同抵押，在申请抵押登记中，登记部门则陷入了操作冲突与法律冲突的问题。
在操作冲突方面，抵押申请人申请的共同抵押数额比较大，如果直接将全部抵押数额上报，由此得出的单位土地面积负担的抵押金额相当大，在土地抵押登记数据上报系统中可能导致不准确的抵押风险提示，甚至可能无法录入该信息。但如果登记部门要求申请人将土地所承担的担保数额分摊出来，虽然解决了系统操作冲突，却导致了法律上的冲突。
在法律冲突方面，抵押人与抵押权人就各类资产包括动产、不动产设定共同抵押时，就形成了抵押物之间的连带担保责任。因此，如果抵押登记部门要求申请人强制将土地分摊抵押额，则导致土地与其他抵押物之间是按份担保责任，不仅干涉了抵押人与抵押权人的契约自由，而且不利于抵押权人权利的保障。
西城分局曾受理中燃油品有限责任公司以公司股东权益和房地产向深圳发展银行提供3000万元共同抵押担保，其中房地产评估价值为2119.42万元。抵押登记中如果直接录入3000万元抵押，则高于其评估价值，如果要求列出分摊担保金额则将导致抵押性质的变化。为此，分局要求申请人出具抵押情况说明，明确土地抵押金额超出评估价值的原因，并依此将土地与其他抵押物一同注记为3000万元抵押额，在不变化抵押性质的情况下办理登记。虽然这样能暂时解决系统操作问题，但如果其他抵押物的价值远远超出房地产价值，则可能在系统中显示土地抵押单价过高，这样的风险提示是业务人员无法解决的，除非要求申请人以按份抵押的方式登记。
(二)抵押金额的计算单位在土地抵押登记数据上报系统中的操作
随着我国进出口业务的不断发展，以外币结算的金融贷款业务不断出现，反映在土地抵押登记环节中就是抵押金额的换算问题。由于现行土地抵押登记数据上报系统中抵押金额单位只有一种，即人民币(元、万元)。如果申请人申请登记的抵押金额是美元或其他外币，业务人员就无法在系统中直接填写，因此就形成了两种选择：
一种选择是要求申请人将抵押金额按某个时点的外汇汇率换算成人民币之后进行登记。但这个时点如何确定按照抵押合同签署时还是申请人提出抵押登记申请时换算按照抵押合同签订时的汇率换算，是为了充分体现双方当事人签订合同时的真实意思表示;而按照提出抵押登记申请时换算，是为了充分体现抵押金额作为外汇的动态价值。很明显，如果其签订合同与申请登记的时间差较大时，在这两个时点换算的抵押金额可能会有比较大的差异。从抵押登记上来看，笔者更倾向于按照合同签订时的汇率换算，因为抵押登记是抵押权的公示方式，公式的内容是抵押设定时的实际情况，对于以外币形式设定的抵押金额的动态价值，可以在实现抵押权时予以考虑。
第二种选择是登记部门先不管抵押金额的换算单位，在不能手动输入换算单位的项目中输入原抵押金额(此时单位仍然是人民币)，但是在抵押审批表的审批意见中明确抵押换算单位为相应的外币，在国有土地使用证抵押注记中亦明确抵押换算单位为该的外币。这样虽能省去换算的问题，但是在操作环节上仍有一定的缺陷，只能作为权宜之计。最好的解决办法是建议完善抵押月报系统，将常用外币列入抵押金额的单位之中，确保抵押登记的权威性和准确性。
