提问
房地产登记制度属于物权法范畴，我国《物权法》刚颁布实施，相关配套法规还不完善，现行房地产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即房地产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。
我国现行的物权登记体制无法套用西方登记体制的任一种模式。既不是所谓的契约登记制，也不属权利登记制或托伦斯登记制，而是介于权利登记制或托伦斯登记制之间的一种模式。就房地产抵押登记制度而言，情况亦如此。一方面，房地产抵押登记采取强制登记制，同于权利登记制，而不同于托伦斯的任意登记制。另一方面，实行登记发证制度，又同于托伦斯登记制，而不同于权利登记制[2]。但是，由于我国目前立法受转型社会的影响，其行政管理倾向较为明显，保障交易安全功能不足，主要偏重于德国登记规则，如登记生效主义、物的编成主义等。因此，今后在登记制度的立法时，应考虑吸收托仑斯登记制度的优点。在登记自由这一点上，从中国实际出发不宜采用，对一些法定物权应强制登记，以利于整理旧物权，确定、稳定物权关系。我国现行的物权登记体制有待于制定专门房地产登记法时予以完善。
