提问
【招标投标流程】镇江市前期物业管理操作流程
1、为规范我市物业管理招投标活动，维护招投标当事人的合法权益，促进物业管理招投标市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》及部、省、市物业管理相关行政规章，结合本市实际情况，制定本流程。
2、镇江市房管局负责全市物业管理活动的指导和监督工作;制定物业管理招标投标的有关制度和流程。具体负责市区范围内的物业管理招标投标活动的审批、备案和监督工作。
3、镇江市镇房物业管理招标投标交易中心进入市交易中心进行招投标活动。
流程一 招标准备工作
1、招标申请。招标人应当在办理商品房预售证前，向镇江市房产管理局物业管理处领取、填写《镇江市物业管理项目招标投标申请表》，并提交市局物业处审批。
2、招标文件的编制。招标申请经市局物业处审批同意后，招标人根据审批意见和项目要求，编制招标文件、起草招标公告或者招标邀请书等。
3、招标前备案。招标人应当将编制好的招标文件，起草的招标公告或招标邀请书并随同下列材料一起，向市局物业处办理审查备案。经审查合格后签发《镇江市物业管理项目招标前备案单》。
项目立项批文
用地许可证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
规划平面图
物业管理用房登记备案表
委托代理的提供招标代理委托合同
公司营业执照副本、开发企业资质证书副本
委托招标代理委托合同
流程二 招标和投标
一、招标
1、登记。招标人应在市局物业处签发《镇江市物业管理项目招标前备案单》后3个工作日内，凭单到市交易中心办理进场登记，同时办理委托发布招标公告、接受报名、发放招标文件、代收取标书制作费和投标保证金，以及招标人委托的其他事项等工作。
招标公告在镇江市房产信息网或镇江日报等公开媒体上发布，网站上公告时间不少于5个工作日。
2、报名。所有招标项目的投标报名，由市交易中心负责办理。投标人报名时应根据招标文件对投标人资格审查的要求提供相关证书、文件和证明材料，经市交易中心复验符合条件后方可报名并购买招标文件。
公开招标的，采取先报名后购买标书的方式。即在报名截止时间内，如符合报名条件的投标人不超过5家时，市交易中心直接通知报名人购买标书。如符合报名条件的投标人超过5家时，在市局物业处和招标人的监督下，由市交易中心采用抽签方式选择不少于5家报名单位，并通知购买招标文件。
采取邀请招标方式的，由招标人推荐2-3家，市交易中心在市场挂牌的物业企业中推荐1-2家，在市局物业处和招标人的监督下，由市交易中心采用抽签方式抽取不少于3家符合条件的投标单位。投标邀请书和招标文件由市交易中心发放。
推荐投标单位的原则：主要根据招标文件所对应的相关资质等级、管理业绩、管理经验及其它特定标准推荐。
报名及购买招标文件的办理时间为3个工作日。
二、投标
1、投标文件的编制。投标人在领取招标文件后，按照要求编制投标文件，投标人编制投标文件的时间不少于20个工作日。
2、投标文件的递交。投标人应当在招标文件规定的递交期限之内将投标文件密封送达指定地点。投标文件袋上注明公司名称、联系电话、联系人、标书类别，封口处加盖单位公章，由市交易中心指定专人签收保存，并出具“投标文件签收单”。投标人根据招标文件要求缴纳履约保证金。
3、投标确认。市交易中心应当在开标前1-2个工作日内，对已报名并购买招标文件的投标人是否参加投标活动予以确认，对投标活动的有关重要信息给予提示，并记录在案。
流程三 开标和评标
一、开标
1、开标会议。开标会议的时间由招标人在招标文件中约定。所有投标人均应按时进场参加开标会。市房管局和物价局派员到开标会现场进行全程监督。
2、开标会议议程：
开标会。开标会先由交易中心宣布开标会议名称，介绍招标人、评标专家组人员和现场监督人员等。
项目介绍。招标人对招标项目做具体介绍，并宣布评标的原则、方法，以及中标办法、签约要求等。
拆封标书。在现场监督的监督下，由市交易中心工作人员对所有的有效投标文件当场检查标书的密封情况，经确认无误后予以拆封标书。
公布标底。招标文件设定有“标底”的项目，由现场监督人员在开标会上当场宣布标底。如未设定“标底”的，则由市交易中心根据招标文件的规定计算出本次招标的基准价后，由现场监督人员当场宣读。
评标开始。主持人征询招标人、专家评委、投标人和现场监督人无其他异议或意见后，宣布评标开始，投标人退场。
二、评标
1、评标由评标专家组进行。评标专家组由5-7 人组成，其中：招标人1人，物业行业管理1人，物业专业委员会成员2-3人，经济类、会计类、工程类或房地产类的中级职称1-2人。招标人担任评标专家组组长。
2、评标专家组成员除招标人1人外，其余4-6人由市局物业处在开标会的前一天，从镇江市物业管理招标投标评委库中随机抽取并通知。
3、评标专家组应根据招标文件中规定的评分标准，按照技术标、价格标、信誉标以及现场答辩四个方面来对投标文件和投标人进行评标。其中技术标采用“暗标”形式，投标书中不得有涉及投标人的任何信息，否则视为废标。
4、评标工作在计算机上完成。评分方法如下：
价格标的评分标准，按投标报价偏离 “标底”或“基准价”所在的正负百分率区间相对应的得分值计分。
信誉标、技术标、现场答辩评分标准，由评委对每一投标人的标书和答辩按优、良、好、一般四个等次区分后，分别对应各等次相应分值范围，在分值范围内确定计分。分值范围如下：
优：95分—100分
良：90分—95分
好：85分—90分
一般：80分—85分
5、计算机计算出每个投标人得分后，由市交易中心打印出评标结果交评委和现场监督人员签字确认。
流程四 中标和签约
根据招标文件中规定的评分标准，分别对价格标、信誉标、技术标、现场答辩评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人。
1、 按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由评标委员会主任确认并宣布结果。
2、 对结果进行公示，公示时间为3个工作日。公示后2日内招标人确定中标人并在2日内向中标人发出中标通知书。
3、签订合同
招标人应当自确定中标人并发出《中标通知书》后30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同。
招标人与中标人签订书面合同后5日内，由招标人填写“镇江市物业管理项目招标投标中标备案表”并提交以下资料向市局物业处办理中标备案。
1、 资格预审合格通知书
2、 投标企业基本情况表
3、 开标评标过程
4、 确定中标人的方式及理由
5、 评标委员会的评标报告
6、 中标通知书
7、 招标人与中标物业管理企业签订的“物业管理服务委托合同”
8、 中标人的投标文件
9、 法律、法规规定的其他材料。
