提问
【履约保证金规定】关于防止物业出逃 先交履约保证金
《沈阳市物业管理条例》(以下简称《条例》)将正式施行。其中对物业服务企业实行履约保证金制度，防止物业服务企业中途“撂挑子”;单独用一章的篇幅对“旧住宅区物业管理”作了明确规定;维修基金的使用范围让业主决定等等，均是《条例》亮点。今日，本报就该条例做深入解读，为市民解析作为业主该拥有的权利及应履行的义务。
关键词：物业公司
物业公司别想中途“撂挑子”
近日，沈阳市人大常委会召开的新闻发布会透露，《沈阳市物业管理条例》将于2011年1月1日起施行，其中引人注目的约束物业企业“蒸发”的内容首次写入地方立法。
在物业纠纷当中，物业公司凭空消失是一个典型案例。对此，《条例》规定，物业公司必须实行“履约保证金制度”。即物业公司进驻小区前要先向房产管理部门交纳一笔费用，“未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。”
这种“履约保证金”，大大减少了物业公司携物业费“蒸发”的可能性。《条例》执行后，如果物业公司不缴履约保证金就是违法。通过立法形式，对物业公司实行履约保证金制度，解决物业管理难题将有法可依，在全国也是率先的。
关键词：业主委员会
业主可申请成立业主委员会
住宅小区里业主、物业公司之间矛盾时常层出不穷。一场场“恩怨纠葛”频频上演。面对种种矛盾，业主委员会这个业主与物业公司之间的桥梁就显得很重要，但实际状况却是没有任何职权的业主委员会常常遭冷遇。
对此，《条例》规定，“物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县(市)房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请;业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。”
据相关权威数据显示，目前，沈阳的物业小区占70%左右，但全沈阳市只有10%左右的小区成立了业主委员会。该《条例》出台后，业主均有权利向相关部门申请成立业主大会，也可以个人提出申请。对于无业主申请的小区，街道办事处、乡镇政府要出面组织成立业主大会筹备组，其中业主代表人数不能低于筹备组总人数的2/3，筹备组自业委会成立并依法备案起自行终止。
关键词：小区管理
老旧小区纳入物业管理
房屋破损、管线老化、环境脏乱差、没有物业管理，老旧小区面临一堆问题。如何改善住在这里的人们的生活环境《条例》中单独用一章的篇幅对“旧住宅区物业管理”作了明确规定。
《条例》明确，2000年6月底以前交付使用、房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，被称为“旧住宅区”。对于老旧小区的供水、供气、供热、排水等配套设施设备的维修改造问题，由政府担起责任。条例规定，市和区、县(市)人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期计划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造。按照沈阳市的规划，将在三年内完成对1502座老旧小区的改造。
《条例》规定，旧住宅区在进行综合改造后，应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。暂时不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居民委员会的指导下，实行住宅区的自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。
维修资金可以“紧急启用”。条例规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管，并在商业银行开立专户。业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账，并对住宅专项维修资金的使用程序作出详细规定。
《条例》还规定，物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。具体办法授权市房产主管部门会同相关部门制定。
关键词：维修基金
维修基金的使用由业主决定
我们在购买房屋时就已经交纳了一笔住宅专项维修基金，目前由房产部门管理，存进银行，专款专用。但这笔专项维修基金的所有权人是业主，从法律上来讲维修基金的使用决定权在业主，但实际操作上却存在着很多现实困难。
举例说明，比如住宅小区里电梯出现了故障，往往是住户干着急，却一点办法都没有。因为以前要动用住宅专项维修基金修缮这些故障，还要按照两个三分之二的原则(即建筑物总面积的三分之二且总人数的三分之二以上)，征求物业小区内其他住宅楼、其他单元住户的意见才行。但由于工作忙、外出等多种原因，找齐这些故障的非关系人，让大家表个态、发个言，还真不是件容易事。
而《条例》第四十五条对此却作出明确规定：开立住宅专项维修基金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
这意味着，住宅专项维修基金动不动用、何时动用，提议权和决定权掌握在涉及维修的业主手里，与故障不相关的同一物业管理区内的其他住户不用参与表态。当住宅专项维修基金的使用余额到达一定标准的“红线”时，应及时启动重新蓄积。
关键词：停车位
小区内车辆停放有法可依
随着私家车的增多，小区停车难日益突出。针对车辆可不可以停放在住宅小区内，应不应该收费，收多少，由谁收取，由谁管理等涉及到居民切身利益的问题，《条例》明确规定，物业管理区域内业主共有道路、场地被占用停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费及占用费的标准和用途等。
业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，物业服务企业应当代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督;物业管理区域内无法提供足够停车位的，业主或者业主委员会应当向市城管部门和公安交管部门申请，在物业管理区域周边的三、四级道路或者空地设立临时停车场。
除此之外，为防止开发商将遗留问题转嫁给物业，造成物业管理不力、纠纷不断的局面，沈阳市借鉴成都市的立法经验，同时吸收市民提出的意见和建议，在《条例》中还规定，新建住宅物业管理区域建设工程验收交付使用，其生活用水、用电、供热、燃气、雨水和污水排放、电话通信、数字电视、宽带、道路、绿化、消防设施、物业管理用房、停车位及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用标准，验收合格后方可交付使用。以此来制约开发建设单位将未达到交付标准的房屋出售或交付使用。
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