提问
登记部门在办理抵押登记时，往往在《房屋他项权证》或《土地他项权证》中的权利存续期限栏内填写抵押时间，即：xx年x月x日--xx年x月x日，该期限一般为所担保借款日到约定还款的最后期限日。按照最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第12条的规定"当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力"。建设部对中国建设银行《关于反映房地产抵押登记有关问题的函》的复函(建房函[1998]36号)答复为：“一、地方房地产管理部门在进行房地产抵押登记时，要求约定抵押期限是依据相关地方法规和我部56号令《城市房地产抵押管理办法》的有关规定进行的。我部在《城市房地产抵押管理办法》中，要求抵押合同的内容必须有抵押期限，主要目的：一是为了保障双方当事人的合法权益，二是当抵押期限到来时，如果抵押人未能如约履行债务，抵押权人即可依法实现抵押权，处分抵押物并优先受偿。”从各地的实践看，也从未见到过因这类问题导致银行不能行使抵押权的投诉，所以不存在因设定抵押期限致使银行无法行使抵押权问题。
目前，在房地产抵押登记机关积压着大量逾期抵押的房产，有的甚至是90年代初期的，早已超过诉讼时效。有的房屋已经拆迁，有的抵押权人几经分合、撤并，既不办理展期，也没有主张权利，也不办理注销登记，这些情况致使抵押房地产长期处于不确定状态。
《担保法》虽有"抵押期间"的用词，但并没有做出相关规定。因此，为防止抵押权人不及时行使抵押权，使抵押物长期处于不确定状态，就需要运用抵押权的实行期间。抵押权的实行期间是抵押权人请求法院拍卖、变卖抵押物的最长期限。依物权法定原则，抵押权消灭原因必须法定，《物权法》177条规定了担保物权消灭四种情形：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、法律规定担保物权消灭的其他情形，而期间经过不属于抵押权消灭的情形，但若允许抵押权长期怠于行使，则抵押物长期负担抵押权，严重抑制财产流转和损害抵押人利益，故必须对抵押权实行期间加以限制。
对此，《司法解释》第12条采用诉讼时效加除斥期间模式：即担保权人在主债务诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。《物权法》则采用主债务诉讼时效模式，缩短了抵押权实行期间，其202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”立法理由为：主债务时效届满，债务人可行使抗辩权拒绝履行债务;若抵押权依然存在并可以实现，之后抵押人能否再向债务人追偿如能追偿，意味着强迫主债务人履行超过诉讼时效的自然之债;如不能追偿，则损害抵押人利益和违背担保制度!
可见，不论是按照《司法解释》第12条还是《物权法》202条规定，抵押权的实现不可能超过主债权诉讼时效过后的2年，实际案件中已经有银行部门因没有及时主张而丧失抵押物权的司法判例。房地产抵押权人一般只关心抵押设定登记，认为只要抵押登记没有注销，其抵押权就能够得到长时间的保障，其实，抵押权的诉讼时效仍然是其抵押权得以实现的重要保障，需要引起抵押权人的足够重视。
