提问
【期房抵押】规避期房抵押公积金贷款风险的办法
作为政策性的个人住房公积金按揭贷款也不例外。然而，从期房贷款发放开始到住房公积金管理中心(以下简称管理中心)取得抵押的《房屋他项权证》、确立抵押权人的权益之前，还存在不小的潜在风险。因此，有必要探索风险的防范，寻求化解措施。
一、潜在风险的成因
当前，由于国家宏观调控政策的影响，在一些地区房地产投资开始回落。以嘉兴市为例，2005年房地产投资增幅由2004年的57.7%下降到了6.1%。由于目前的施工规模较大，消化大量在建工程使之成为终端产品需要加大资金投入;而房屋销售增幅低于竣工面积的增幅，使空置房面积比2004年增加了121.3%。这些都加大了房地产开发企业的资金压力。同时，由于房价的快速上涨，使得群众的住房购买力受到了较大的影响。
为规避以期房作抵押按揭贷款的风险，嘉兴市有关部门早在2003年就下发了《关于进一步规范预购商品房按揭抵押登记备案工作的通知》，但由于种种原因，各房地产开发企业与商业银行并未按通知要求办理预购商品房抵押登记备案手续，且该通知还规定房地产开发企业“已将所开发建设的商品房项目土地使用权进行抵押”或“已将所预售的商品房作为在建工程抵押的”不得办理预购商品房抵押登记备案手续。目前有七成左右的商品房开发项目是以土地或在建工程抵押取得贷款的。显然，一旦房地产开发公司贷款到期未向银行还清以土地或在建工程抵押项目开发贷款，发生依法对上述楼盘进行抵押处分时，不但购房人的权益得不到保障，且住房公积金管理中心对借款人以所购房屋作担保的债权，也因未办理抵押登记无法取得处分房屋的抵押权与优先受偿权。前几年，由于房市处于供需两旺的态势，发生上述楼盘抵押处分的概率极小。目前则不然，供需态势发生较大变化，不确定因素很多，抵押未登记住房公积金贷款潜在风险增大。
二、可能产生的后果
上述潜在风险可能导致的后果：一是在国家保持对房地产市场重点调控的态势下，一些规模与实力较小的房地产开发公司，在预售情况不好、资金回笼困难、无法再周转投入的情况下，资金链一旦断裂，会形成“半拉子”工程，在建的楼盘无法竣工，预售楼盘无法交付使用，已按揭预售的期房将因不能进行产权登记而使抵押物“悬空”。这是银行(包括管理中心)最不愿看到的后果。二是房地产市场进入盘整期，如果市场销售不畅，空置房居高不下，一些以土地或在建工程抵押的房地产开发项目，将面临贷款到期无法偿还的困境，个人住房公积金贷款不能及时偿还，银行一旦采取措施通过处分抵押土地或在建工程来清偿逾期的项目贷款，那么管理中心对上述抵押项目楼盘所发放的个人住房公积金贷款，由于事前不能办理抵押预登记备案而处于非常被动的地位，尽管最高人民法院已对在建工程价款优先受偿权作出不得对抗买受人的司法解释，但在个人住房公积金贷款抵押未生效的情况下，银行与项目贷款相比，管理中心将丧失优先受偿的权益。三是期房从预售到竣工交付时间短则半年长则一年以上，只要管理中心未执管按揭贷款住房的《房屋他项权证》，那么在此期间借款人因各种原因发生贷款逾期，管理中心就面临无法处分“抵押物”的风险。由此可见，对期房发放按揭贷款的风险远高于现房放贷的风险。
三、对潜在风险的防范与化解
1、必须重视对预售楼盘的贷前调查
一是对预售楼盘的开发、销售主体进行合法性审查，查验企业营业执照、房地产开发资质证书、银行资信等级证明等证照;二是对预售楼盘进行严格审查，验证土地使用证、规划许可证和建筑工程许可证及商品房预售证，并提交项目总布图;三是对预售楼盘工程进度进行现场勘查，以确保多层住宅在房屋结顶、高层住宅达到完成总投资2/3之后再发放个贷;四是深入掌握预售楼盘的相关信息，如公司上一年度、上一个月的财务报表，预售楼盘是否属土地或在建工程抵押项目，预售楼盘的预售进度情况等;五是签订合作协议，建立保证金制度。预售前与房地产开发商签订《预售楼盘提供个人住房公积金贷款合作协议书》，其中属于土地或在建工程抵押的，应补充签订由管理中心、土地或在建工程抵押贷款银行、公积金贷款受托银行与房地产开发公司四方达成的《有关土地(或在建工程)抵押项目楼盘发放公积金个人住房贷款的协议》，要求房地产开发公司与项目贷款银行将购房人的公积金贷款存入项目贷款银行专户内，专项用于偿还项目贷款;出具同意《放弃(或撤销)预售商品房土地(或在建工程)抵押优先受偿协议书》的书面承诺，以利管理中心对贷款住房抵押权及优先受偿权的实现。同时，在贷前由房地产开发商向管理中心按实际预售面积交纳一定数额的保证金，以督促房地产开发公司履行上述合作协议，另外，房地产开发公司还应提前召开公司股东会对按揭贷款住房抵押生效前承担连带保证责任予以认可。
2、必须加强对预售楼盘个人住房公积金贷款的贷中审核
一是对申请贷款的商品房预售合同进行验证，即购房人所提供的购房合同必须是在当地的房地产权属登记部门已进行预售合同网上备案登记的，以防止购房人虚假购房套取贷款或房地产开发公司违规交易、一房多贷情况的发生。二是建立面谈制度，落实知情告知权。凡属土地或在建工程抵押的预售期房，房地产开发公司在预售合同中应载明土地或在建工程已抵押的有关情况，管理中心通过贷中的面谈制度落实购房人对工程抵押的知情权。三是区别情况，做好抵押预登记备案。对以土地抵押的预售楼盘，管理中心在项目贷款银行与房地产开发公司逐户共同出具《放弃预售商品房土地抵押优先受偿权协议书》、并承诺在发生项目贷款抵押处分时“抵押权人同意放弃上述抵押合同对应于该套预售商品房上的抵押效力与优先受偿权，并将抵押权与优先受偿权让渡给管理中心”之后，再将住房公积金贷款通过受托银行划入项目贷款银行指定的专户。对以在建工程抵押的预售楼盘，在管理中心发放贷款前，也由项目贷款银行与房地产开发商逐户出具《撤销预售商品房在建工程抵押权协议书》，抵押权人承诺“撤销上述抵押合同对应于该套预购商品房上的抵押效力与优先受偿权”，并在“贷款发放之日起一个月内向抵押登记部门办妥原抵押合同中对应于购房人所购商品房部分的在建工程抵押注销、变更登记手续。”管理中心则向当地房地产抵押登记部门及时做好上述公积金按揭贷款住房的抵押预登记备案手续。对其他预售楼盘，则由管理中心在向当地房地产抵押登记部门办妥购房人预购商品房抵押预登记备案手续后，再发放个人住房公积金贷款。
3、加强贷后跟踪管理
一是对按揭预售期房，管理中心在取得抵押《房屋他项权证》前，对借款人所发生的逾期贷款，如达到三期逾期时，应及时向承担阶段性担保的房地产开发公司发出《履约保证责任通知书》，责成其偿还借款人所欠的借款本息或全部债务;直至借款合同终止或办妥住房抵押登记，管理中心执管《房屋他项权证》。二是必须密切关注预售楼盘的预售情况，特别是以土地或在建工程抵押的预售楼盘，一旦出现较大风险(如银行进行抵押起诉)，即停止向该楼盘继续发放住房公积金个人贷款。同时严格督促房地产开发公司履行双方签订的《合作协议》，在住房竣工交付使用后的6个月内办妥预售楼盘公积金贷款住房的抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交管理中心执管。以此解除房地产开发公司的阶段性连带保证责任，退回其所交纳的履约保证金，否则应将保证金作违约赔偿金，并保留继续追索权。
2005年嘉兴市住房公积金管理中心发放的7.9亿元住房公积金贷款，由于在贷前、贷中、贷后的严格审查、监管和规范操作，期房按揭贷款的风险率降低到3.6/万，资产质量在浙江省名列前茅。
