提问
一、评估个人购房财力的七大步骤
第一步：看现金等价物
即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。
第二步：算资金周转
还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转，资金周转留存=平均月开支x3~5
第三步：计算筹款能力
筹款能力=现金等价物-资金周转留存 其他突进的筹款(如典当、亲友资助)
第四步：计算月收入
月收入=工资收入 其他收益(如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内)
第五步：每月合理还款能力
合理还款能力=月收入x40%~50%
第六步：估算银行可借款额
根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得。
第七步：估算最大房款
最大房款=筹款能力(首付款) 银行可借款额 公积金可贷金额，其中筹款能力 / 最大房款 20%~30%，20%为购新房，30%为二手房。
二、申请购房组合贷款应注意以下几点：
1、所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围;
2、在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件;
3、申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。
4、申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算;个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。
三、二手房贷款所需资料
1、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证(并随带身份证复印件)每人各1份。
2、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄(并随带户口薄复印件)各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明
3、原产权证1份;现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房
4、经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份;
5、房价30%或以上预付款收据原件及复印件1份
6、借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份
7、借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本;担保合同1份;
8、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号(或职工住房公积金结存单)每人各1份
9、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份
10、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。(根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明;私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表;银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等)
11、 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份
12、已存满规定期限的住房储蓄存单和(或)存折
1份(申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必)
13、企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份(申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不)
四、购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程
1、确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2、查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，杨浦、普陀、黄浦、长宁等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
4、准备贷款资料，审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
