房屋抵押中有哪些注意事项

【房产抵押】房屋抵押中有哪些注意事项

一、启动执行抵押房屋程序的前题条件。

启动执行抵押房屋程序，必须先由申请执行人提出申请并经执行机构审查。根据当事人意思自治原则及法院居中裁判执法的精神，为体现当事人对自己的实体权利和程序权利有完全的处分权，应由申请执行人提出强制执行抵押房屋的申请，并且申请执行人必须是房屋抵押权人。《执行抵押房屋规定》第一条对此有明确规定。

法院执行机构在审查申请执行人的执行抵押房屋申请时，除《执行抵押房屋规定》第六条所规定的特殊情形(即被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题)外均应审查通过，进入实质性执行抵押房屋阶段。

二、在强制拍卖抵押房屋过程中应注意的几个问题。

(一)执行机构应向设定抵押的被执行人发出拍卖、变卖抵押房屋的民事裁定书，裁定书同时给予被执行人六个月的主动腾空房屋宽限期。裁定书应及时送达双方当事人。

笔者认为，如被执行人符合下列情形的，则不应给予六个月的宽限期：(1)被执行人有两处住房;(2)被执行人抵押住房无人居住。出现上述情形之一者，应立即进入拍卖、迁让程序。

(二)宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，执行机构应立即按照最高法院关于执行中拍卖、变卖财产的规定，启动拍卖程序。同时告知申请执行人应着手提供被执行人居住房屋。

经过拍卖、变卖程序，抵押房屋拍卖成交后，由申请执行人提供可供法院强制迁让的房源，法院执行机构遂作出强制迁让的裁定，并按照民诉法二百二十九条的规定张贴强制迁让公告，告知被执行人如逾期不迁让，则由法院强制迁让。

作为拍卖抵押房屋的一种例外情形，如抵押房屋流拍，则按规定将其作价交申请执行人抵债。申请执行人拒绝接受抵债的，执行机构应终止抵押房屋的拍卖、变卖。